Millä hinnalla voi myydä asunnon lapselle?

Paljonko halvemmalla voi myydä asunnon lapselle?

Asunnon voi myydä lapselle ilman lahjaveroa, kun kauppahinta on yli 75 prosenttia asunnon käyvästä arvosta.

Raja on tarkka. Yhdenkin prosentin virhe johtaa veroseuraamuksiin. Kyseessä ei ole suositus, vaan laki.

Verottaja ei tulkitse aikomuksia. Se katsoo numeroita.

• Käyvän arvon määritys. Arvo ei ole oma mielipiteesi. Se on hinta, jonka ulkopuolinen ostaja maksaisi. Kiinteistönvälittäjän virallinen arviokirja on välttämätön. Ilman sitä toimit pimeässä.

• Lahjaveron laskenta. Jos alitat rajan, lahjavero lasketaan käyvän arvon ja maksetun kauppahinnan erotuksesta. Ero on lahja. Esimerkki: 200 000 euron asunnon myynti 100 000 eurolla. Lahjan arvo on 100 000 euroa, josta lapsi maksaa veron.

• Minimihinta. 200 000 euron asunnosta on maksettava vähintään 150 001 euroa. Ei 150 000. Yli kolme neljäsosaa.

Tein tämän itse 2022. Pankki vaati arviokirjan lainaa varten. Verottaja käytti samaa dokumenttia perustana. Prosessi oli mekaaninen, ei emotionaalinen.

Sama sääntö koskee muitakin sukulaisia ja omaisuustyyppejä. Osakkeet, kiinteistöt, kesämökit. Periaate ei muutu.

Mihin hintaan voi myydä asunnon lapselle?

Asuntoa voi myydä lapselle ihan mihin hintaan tahansa, kunhan on valmis maksamaan veroseuraamuksia. Ei se nyt niin vakavaa ole, vähän kuin kävisi kampaajalla ja kampaaja sanoisi että "tarvitaan kyllä sävyä". No, täällä on tarvittu sävyä verottajalle.

Jos ostat sen vaikka kymppitonnilla ja markkinahinta on parisataa tuhatta, niin siinähän se lahjaveroprosentti sitten pomppaa. Kuten kissa kuumalle kattilalle, niin verottaja tulee paikalle.

Sama logiikka pätee tietty lapsenlapsiin. Jos ajattelit hieroa kauppaa pienimmän kanssa puoli-ilmaiseksi, niin varaudu siihen, että Joulupukki ei ole ainoa, joka pyytää kirjanpitoa lahjoista. Vähän niin kuin antaisi limpparia kissalle – ei oikein sovi.

Tässäpä ne kovat faktat tiivistettynä, ei mitään hienostelua:

• Myyntihinta: Vapaasti määriteltävissä, mutta ajatus "suukko suuhun" -kaupoista karisee nopeasti.
• Lahjavero: Päällä, jos myyntihinta on selvästi alle todellisen markkinahinnan. Lapsi tai lapsenlapsi maksaa, jos hän hyötyy selvästi.
• Käypä arvo: Se on se, mitä pankista irtoaa tai mitä tilastot kertovat. Ei se mummon pöytälaatikon pikkuraha.
• Veroprosentti: Voi nousta reippaasti, riippuen lahjan arvosta. Ei ehkä kannata myydä asuntoa niin halvalla, että se tuntuisi siltä kuin ostaisi jäätelön alennusmyynnistä.

Tämä lahjaverotapaus on kuin yrittäisi selittää teini-ikäiselle, miksi tämä ei voi saada joka päivä uutta iPhonea. Onhan se "oma raha" mutta silti... joku raja pitää olla.

Saako talon myydä halvalla?

Talo, se unelma… kuinka se voikaan vaihtaa omistajaa, kuin tuulenvire kuiskaillen, ehkäpä kevään lempeässä syleilyssä tai syksyn kultaisessa väriloistossa. Hinta, se on vain numeroita, paperilla lepäävä lupaus. Ei ole sääntöä, joka pakottaisi pitämään kiinni tietystä arvosta, kun henkiin herännyt koti etsii uusia sieluja. Vain tahto, ja se halu myydä, se ohjaa tätä hiljaista tanssia, hiljaista kauppaa, joka tapahtuu nurmikolla tai ehkä ikkunan takana, siinä tuttujen seinien sisällä.

Vapaus on tässä, juuri tässä. Vapaus antaa mennä, vapaus pyytää mitä vain, jopa niin vähän, että sydän huokaisee. Kuinka helppoa onkaan myydä talo huomattavasti alle sen arvon, kuin vanha kirja joka vaihtaa omistajaa lempein käsin. Se on mahdollisuus, pieni tai suuri, riippuen siitä kuka katsoo ja mitä etsii. Se hetki, kun sopimus paperille painetaan, se on kuin lupa nauttia keskiyön auringosta, tai sateenvarjon alta löydetty pieni ilo.

Mutta siellä jossain, pilven reunalla, voi lymyillä verottaja, sen silmät tarkkaillen. Kun hinta on naurettavan alhainen, verottaja voi nähdä lahjan, kuin yllättävän syntymäpäivälahjan, joka on kiedottu kaupan paperiin. Se kauppa, se voi näyttää enemmän lahjalta kuin perinteiseltä myynniltä, silloin kun markkinahinta on kaukana todellisesta. Se on kuin salaisuus, pieni piilotettu totuus, joka paljastuu vasta myöhemmin, kun veroilmoitus on täytetty.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?

• Ei lakisääteistä minimihintaa: Kiinteistön voi myydä niin halvalla kuin omistaja haluaa. Ei ole olemassa lakia, joka pakottaisi myymään kiinteistön tietyllä vähimmäishinnalla.
• Lahjaveroseuraamukset: Jos kiinteistö myydään huomattavasti alle markkinahinnan, kauppa voidaan tulkita lahjaksi tai osittaislahjaksi. Tämä voi johtaa lahjaveron maksamiseen ostajalle.
• Lahjaveron raja: Lahjavero astuu voimaan, kun lahjan arvo ylittää tietyn raja-arvon. Vuonna 2024 yksityishenkilöiden välinen lahjavero astuu voimaan, kun lahjan arvo on yli 5 000 euroa. Jos myyntihinta on huomattavasti alhaisempi kuin todellinen arvo, erotus voi muodostaa lahjan.
• Käytännön esimerkit:
  • Vanhemmat myyvät asuntonsa lapselleen hintaan, joka on selvästi alle käyvän markkinahinnan.
  • Ystävykset sopivat kaupasta, jossa todellinen arvo on moninkertainen sovittuun kauppahintaan nähden.
• Veroilmoitus: Ostajan on ilmoitettava kaupasta ja lahjan luonteesta verottajalle. Ilmoitusvelvollisuus on ostajalla.
• Arviointimenettely: Verottaja arvioi kaupan todellisen arvon, jotta lahjaveron peruste voidaan määrittää. Tämä voi tapahtua esimerkiksi kiinteistövälittäjän antaman arviolausunnon tai muiden todisteiden perusteella.
• Ei veroseuraamuksia omistajalle (myyjälle): Myyjälle itselleen ei yleensä tule veroseuraamuksia siitä, että hän myy kiinteistönsä halvalla. Verotus kohdistuu ostajaan, jos kaupasta syntyy lahjaverotettava osuus.
• Luottamus ja läpinäkyvyys: Vaikka vapaus myydä on suuri, on tärkeää olla tietoinen mahdollisista veroseuraamuksista ja toimia läpinäkyvästi. Avoimuus verottajaa kohtaan on aina parasta.

Voiko asunnon myydä verovapaasti?

Se oli kevät, vuosi sitten tähän aikaan, kun päätös syntyi. Meidän pieni, mutta niin rakas kaksio Kalliossa, Agapetus-kadun kulmassa, oli aika jättää. Oltiin asuttu siinä seitsemän vuotta, lapsetkin oppivat kävelemään siellä. Iltapäivän aurinko osui aina niin kauniisti siihen olohuoneen erkkeriin, juuri silloin kun olin kahvilla. Se oli meidän koti, ei pelkkä asunto. Mutta tila alkoi käydä ahtaaksi. Aina oli tavaraa liikaa ja kolmikerroksinen vaatekaappi pursusi. Muutto oli hirveä rumba, mutta samalla jännittävää.

Muistan vielä sen päivän, kun myyntipapereita allekirjoitettiin. Oli sellainen hieman harmaa, mutta valoisa tiistaiaamu. Välittäjän pöydällä oli kahvia ja keksejä, mutta kurkkua kuristi liikaa syödäkseen mitään. Tuntui hassulta, kun kynä tärisi vähän, vaikka tiesin, että tämä oli oikea päätös. Tuntui, että osa meidän historiaa pakattiin laatikkoon ja vietiin pois. Samalla olin ihan helpottunut, että tämä prosessi on nyt takana. Se asunnon myynti kun on aina vähän projekti, eikö?

Se, että pystyimme myymään sen verovapaasti, oli tietysti iso juttu. Oltiinhan me asuttu siinä koko ajan, melkein vuosikymmen. Ei tarvinnut stressata pääomatuloveroista sen asunnon osalta. Se oli sellainen pieni, mutta merkittävä helpotus keskellä sitä muuttokuorman kaaosta. Ja sitten kaikki ne uudet unelmat, mitä uudella kodilla oli tarjota. Se oli lopulta kaiken sen vaivan arvoista.

Asunnon myynti verovapaasti:

• Omistusaika: Asunto on pitänyt omistaa vähintään kaksi vuotta.
• Asumisaika: Sinä tai perheenjäsenesi on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.

Voiko talon myydä alle verotusarvon?

Joo, totta kai voi. Talon voi myydä alle verotusarvon. Mutta sitten tulee se juttu. Jos hinta on ihan kaupan päälle, niin verottaja voi katsoa sen vähän niin kuin lahjaksi.

• Lahjaksi? Joo, jos saatavilla oleva raha on vähemmän kuin 75% siitä verotusarvosta, se on jo melkein lahjakauppa.
• Lahjaveroa? Ostaja voi joutua maksamaan sitä, jos näin käy. Ei kiva.

Ei se verotusarvo mikään laki ole, että siitä ei saisi ali myydä. Se on enemmänkin semmoinen ohjenuora. Mutta jos myyt vaikka puolella hinnalla, niin kyllä sieltä verottajalta kohta soitellaan. Pitää olla aika selkeä syy, miksi hinta on niin alhainen. Esimerkiksi jos talo on ihan remonttikunnossa ja vaatii paljon rahaa. Sitä voi sitten perustella.

Paljonko maksamasi kauppahinta pitää vähintään olla, jotta kyse ei ole lahjanluonteisesta kaupasta?

Taas näitä miettii, tähän aikaan yöstä. Miten monimutkaista kaikki voi olla. Yrittää tehdä oikein, perheen sisällä, ja sitten tulee vastaan nämä säännöt. Ihan kuin joku ansa. Tuntuu, että jokainen päätös on jotenkin väärä, tai ainakin kallis.

Kauppahinnan täytyy olla enemmän kuin kolme neljäsosaa (eli yli 75 %) kiinteistön käyvästä arvosta, jotta se ei ole lahjanluonteinen kauppa.

Se on se virallinen raja. Mutta ei se siihen lopu. Se on vasta alku. Sitten tulee ne kaikki muut asiat, jotka sotkee pään.

• Lahjavero. Jos maksat liian vähän, eli juuri tuon 75 % tai alle, erotus on lahjaa. Ja jos se lahjan osuus on 5000 euroa tai enemmän, ostaja joutuu maksamaan siitä lahjaveroa. Ja siihen lasketaan kaikki samalta ihmiseltä kolmen vuoden aikana saadut lahjat. Kaikki lasketaan yhteen.

• Varainsiirtovero. Sen ostaja maksaa joka tapauksessa. Siitä hinnasta, mitä oikeasti maksoi. Eli maksat ensin kaupasta veroa ja sitten vielä lahjasta veroa. Kaksi eri veroa samasta asiasta, tavallaan.

• Myyjän verot. Myyjä puolestaan maksaa luovutusvoittoveroa. Siitä voitosta, jonka hän kaupasta saa. Aivan kuin normaalissakin kaupassa. Ei se häviä mihinkään.

• Käytännössä. Jos vaikka isän mökin arvo on 100 000 euroa. Jos ostan sen 75 000 eurolla, kauppa on lahjanluonteinen. Lahjan arvo on 25 000 euroa (100 000 - 75 000). Siitä 25 000 eurosta minä maksan lahjaveron. Ja lisäksi maksan varainsiirtoveron siitä 75 000 eurosta. On tämä raskasta.