Miten vuokra-asunnon tuotto lasketaan?

Mikä on riittävä vuokratuotto?

4 % on kai se minimi? Huh, asuntojen hinnat on ihan hulluja nykyään! Mulla on yksi kämppä vuokralla, saa siitä 5%, riittääkö se? Pitäisi varmaan tarkistaa ne kulut uudestaan... Vakuutusmaksut, remonttirahat... Kaikki nämä menot.

• Vuokratuotto lasketaan vuokratuloista jaosta asuntojen hinnan.
• Hyvä vuokratuotto on vähintään 4%.
• 8% on jo erittäin hyvä.
• Mutta riippuuhan se ihan kaikesta. Missä se asunto on? Helsingissä voi olla helpompi saada korkeampi vuokratuotto kuin jossain maaseudulla.
• Pitääkö tehdä paljon remontteja?
• Onko se uusi vai vanha asunto? Vanhempaa asuntoa on helpompi vuokrata pienemmällä riskillä.

Ai niin, ja verot! Älä unohda veroja. Mulla meni viime vuonna aika paljon veroa tuosta vuokrasta. Täytyy varmaan perehtyä verotusasioihin tarkemmin. Onko tuo 8% veron jälkeen vai ennen? Pitää kysyä joltain asiantuntijalta! En tajua näitä veroja...

Olen miettinyt, että pitäisikö myydä tuo kämppä ja ostaa uusi? Saisko parempaa tuottoa? Vai olisko se liian iso riski? Pitäisikö vaan pitäytyä siinä, mitä on? Voi jumalauta, nämä sijoitusasiat on niin vaikeita!

Onko 5% ok vai pitääkö tavoitella sitä 8%? Voi että, stressiä tulee jo näistä mietteistä!

Mikä on hyvä vuokratuottoprosentti?

Yön hiljaisuus... mietin vuokratuottoja.

• 4% on ihan ok, kai. Sellainen... turvallinen.
• 5-9%... se on jo jotain. Unelma. Onko se edes realistista?
• Olen nähnyt joidenkin saavan jopa 10%, mutta miten? Huijaavatko he jotenkin? Vai olenko minä vaan liian varovainen?

Tarkista vuokratuotto ennen ostoa. Niin kaikki sanovat. Mutta miten lasketaan? Onko se edes luotettavaa?

En muista tarkkaan kaavaa, mutta jotain vuokra per vuosi jaettuna asunnon hinnalla ja kerrottuna sadalla. Vai menikö se nyt väärin?

Pitää googlettaa aamulla. Ehkä. Jos jaksan.

Miten vuokran hinta lasketaan?

Vuokran laskeminen? No höpö höpö, kuka sitä nyt laskee! Se on kuin yrittäisi laskea tähtien määrää yötaivaalla – mahdoton tehtävä! Tai yrittäisi ennustaa mikä lottoarvaus osuaisi. No, mutta jos pakko on, niin mennään tähän:

Vuokratuottoprosentti - eli kuinka paljon rahaansa takaisin saa. Mutta tosielämässä se on täysi mysteeri!

• Vuokra - No, se on tietty se summa mitä vuokralainen maksaa, jos ei ole jättänyt maksuja maksamatta.
• Hoitovastike - Tämä on sellainen lisämaksu, jonka avulla taloyhtiö voi pitää rakennusta pystyssä. Kuten vaikkapa korjata ne vuotavat hanat, mitä toisaalta onkin aivan mahdotonta saada korjattua ajoissa! Itse kerran odotin putkimiestä kolme kuukautta...
• Velaton hinta - Tämä on asunnon hinta miinus lainat. Tämän laskeminen vaatii todellisen matematiikan nerouksen! Ei se ole niin simppeliä kuin kolme kertaa kolme, enpä usko. Minun äidin serkun täti kertoi kerran yrittäneensä laskea tätä, mutta hän sai hermoromahduksen.

Lopputuloksena on prosenttiluku, joka antaa kuvan sijoituksen kannattavuudesta. Eli voitko voittaa rahaa vai menetätkö sen. Mutta tämä on vain teoreettinen laskelma! Todellisuudessa voi sattua kaikenlaista - vuokralainen voi vaikkapa pitää bileitä ja tuhota koko kämpän, tai taloyhtiössä on jokin yllättävä korjaushanke, joka tyhjentää tilit.

Kaava on siis tämä: ((vuokra - hoitovastike) 12) / velaton hinta) 100 = vuokratuottoprosentti. Mutta älä luota siihen sokeasti! Tämä on vain karkea arvio, kuin ennustus tulevaisuudesta kahvikupista. Tai ehkä vielä epätarkempi. Itse asiassa Vuokratuottoprosentti on erittäin monimutkainen asia. On esimerkiksi otettava huomioon verot, inflaatio ja muut taloudelliset seikat, joita on niin vaikea ennustaa kuin tulevaa kevätsäätä. Niitä kukaan ei tiedä!

Lisäksi: Vuokran hintaan vaikuttaa tietysti myös alue, asunnon kunto ja muut tekijät. Niitä on niin paljon, että on parempi soittaa ammattilaiselle, kuin yrittää laskea itse! Kuten vaikkapa joku ammattivuokranantaja tai välittäjä. Muuten saatat lopulta menettää rahaa, ei pelkästään aikaa!

Voiko vuokran hinta laskea?

Voihan se vuokra laskea, jos sattuu lottoamaan! Tai jos vuokranantaja on yhtä ystävällinen kuin minun mummoni (joka antaa aina kakkua ja kertoo vitsejä, tosin vitsejä ei aina ymmärrä). Mutta vakavasti puhuen, laskusta pitää sopia.

• Kirjallinen sopimus: Kirjoita se paperille, kynällä! Sähköposti ei ole tarpeeksi juhlallinen asiaan. Ja jos vuokranantaja on tyyppi, joka puhuu pelkkiä höpöjä, niin anna hänen allekirjoittaa sopimus kahdesti, varmuuden vuoksi.

• Remontit: Tiesitkö, että remontti voi johtaa alennukseen? Kuvittele: Seinä kaatuu päälle ja siellä on yllättävä bonus, tietenkin alennus vuokraan. Tai sitten remontti on niin kamalaa, että vuokranantaja maksaa sinulle lisää, jotta pysyt siellä.

• Muita syitä: Ehkä taloyhtiö on niin surkea, että he maksavat sinulle, jotta et muuttaisi pois. Tai ehkä vuokranantaja tarvitsee rahaa hätäisesti ja myy vuokrasuhdetta halvemmalla. Kaikki on mahdollista!

Toisin sanoen: Alennus on kuin kadonneen sukan löytäminen – mahdotonta, mutta joskus tapahtuu! Ota selvää vuokranantajasta, tiedä mihin olet tarttumassa. Onko hän äkkipikainen kuin villisiili vai rauhallinen kuin puutarhakurkku? Onnistuminen riippuu siitä, kuinka hyvin tunnet vihollisesi... tarkoitan, vuokranantajasi. Minä ainakin olen saanut 5% alennusta vuokrasta vuonna 2023 vakuuttamalla vuokranantajani, että olen erittäin hyvä pölyä pyyhkivä.

Voiko vuokran vähentää verotuksessa?

Voiko vuokran vähentää verotuksessa? No, jos et halua maksaa veroja kuin öljysheikki, niin kyllä voi.

Vuokran vähentäminen on kuin löytäisi sukasta unohtuneen setelin – yllättävää ja tervetullutta. Vuokratulot nimittäin verotetaan, ja ne verot hupenevat, kun vähennät niistä kuluja.

Mihin niitä kuluja sitten piilotetaan?

• Vuokra: Jos vuokraat itse vuokralla olevaa asuntoa (vuokranantajasi ei välttämättä tykkää tästä).
• Asuntoon liittyvät kulut: Esimerkiksi vastike, sähkö, vesi – kaikki mikä pitää lukaalin pyörimässä.
• Remontit: Uusi parketti vai uusi elämä? Molemmat verovähennyskelpoisia (jos remppa kohdistuu vuokraustoimintaan).
• Lainojen korot: Pankkiirienkin on syötävä, mutta onneksi voit vähentää osan heidän juhla-ateriastaan omasta verotuksestasi.

Varoitus: Kaikkea ei voi vähentää! Esimerkiksi omaa työtäsi et voi laskuttaa verottajalta (vaikka se olisi kuinka arvokasta).

Pääomatulovero on 30 % 30 000 euroon asti, ja sen jälkeen 34 %. Eli mitä enemmän kuluja, sitä vähemmän veroja ja sitä enemmän rahaa vaikka sukkaan piilotettavaksi.

Mitä veroa maksetaan vuokratulosta?

Vuokratuloista maksetaan veroa. Oma kokemukseni on vähän sekava, kun olen tässä viime vuosina tehnyt niin paljon muutoksia.

Muistan vuoden 2023 syksyllä saaneeni veroilmoituksen, jossa oli maininta vuokratuloista. Se oli siitä kämpästä, jonka vuokrasin Helsingissä, Hämeentiellä, numero 27, 2021-2022. Vuokraus oli sikäli helppoa, että hoiti sen isännöitsijä. Mutta verot…oi verot! Olisi pitänyt hoitaa itse, koska verot olivat minusta aivan liian suuret! Kolikoin silloin pitkään sen kanssa.

• Veroprosentti oli silloin 30% ja sitten 34% yli 30 000 euron. Muistan sen hyvin, koska se ahdisti.
• Oli niin paljon paperisotaa ja selvittelyä. Kaikki meni niin sekaisin!
• Loppujen lopuksi maksoin verot. Olisi pitänyt tehdä paremmin.

Tänä vuonna, 2024, vuokra-asunto on toinen, Kalliossa, ja tilanne on taas toinen. En ole vielä saanut veroilmoitusta, joten en tiedä tarkkoja lukuja. Mutta periaate on sama: pääomatuloverotus. 30% ja 34% on se mihin pitää varautua. Pelottaa taas.

Pääomatuloverotus on siis se systeemi, jolla vuokratuloista maksetaan veroa. Asuntokohtainen ilmoitus on tärkeää. Pitää pitää kaikki tositteet tallessa. 30% ja 34% on se veroprosentti, josta tällä hetkellä puhutaan.

Toivon, että selvensi. Minun kokemukseni on ollut melko stressaavaa, mutta toivottavasti tämä auttaa sinua. Onko muita kysymyksiä?

Paljonko vuokranantaja saa nostaa vuokraa?

Vuokra on sopimusasia.

• Sopimuksessa lukee, miten se nousee. Yleensä.

• Indeksi? Vesimaksu? Tarkista.

• Jos ei lue, neuvottele. Tai muuta. Vaihtoehtoja on aina.

  • Markkinatilanne vaikuttaa. Jotenkin. Kaikki vaikuttaa kaikkeen.

Vuokranantaja ehdottaa, sinä maksat tai et. Ei sen kummempaa. Oikeus on puolellasi... teoriassa.

Mikä on hyvä tuotto vuokra-asunnolle?

No huhhuh, vuokratuotto! Se on vähän kuin yrittäisit opettaa kissaa puhumaan - voi onnistua, voi ei. Mutta jos haluat tienata, tässä vinkit:

• 4 % on sellainen "ihan ok". Kuin ostaisi sukkaa joululahjaksi – ei suuria tunteita, mutta lämmittää. Se kattaa just ja just kulut, ehkä vähän ylikin. Mutta riippuu paikasta, Helsingissä 4% on ihan eri juttu kuin jossain Lapin perämetsässä.
• 8 % on jo bingo! Se on kuin löytäisi kympin taskusta, jonka luulit olevan tyhjä. Sillä jo elää, tai ainakin sijoittaa uuteen asuntoon (toivottavasti paremmalla tuotolla!). Mutta muista, että korkea tuotto voi myös tarkoittaa riskiä.
• Jos oot enemmän sellainen "hitaasti hyvä tulee" -tyyppi, 4-5 % on hyvä. Se on kuin kasvattaisi omenapuuta: alussa ei paljoa tule, mutta vuosien päästä sato on runsas. Eli tavoittelet enemmän arvonnousua, ehkä alueella, joka kehittyy kovaa vauhtia.

Ja hei, muista: sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti! Mikään ei ole niin tärkeää. Mieti tarkkaan, kenelle vuokraat, ettei mene yöunet. Ja älä usko sokeasti kaikkia "guruja", tee oma duuni!