Voiko talon myydä eurolla?

Voiko talon myydä alle verotusarvon?

Kyllä, voi.

Riski: Lahjaverotus.

• Kynnys: Vastike ≤ 75% verotusarvosta.

Ostaja maksaa veroa. 2023. Tarkista verottaja.

Myyntihinta alle verotusarvo: Mahdollista.

• Seuraus: Mahdollinen lahjaverotus ostajalle.
• Rajakohta: Hinnasta maksetaan alle 75% verotusarvosta.
• Verotus: Verohallinto käsittelee tapauksen. Vuosi 2023.

Millä hinnalla voi myydä asunnon lapselle?

Mitäs jos myykin sen kämpän sille lapselle?

• Alennusta saa antaa, muttei liikaa!

• Siis 75% siitä markkinahinnasta pitää maksaa. Jos on halvempi, tulee lahjavero. Ärsyttävää.

• Käypä arvo… pitäisköhän pyytää joku ammattilainen arvioimaan se? Helpompi varmaan niin.

• Muistanko oikein, ettei lahjavero tule, jos lapsi maksaa vähintään kolme neljäsosaa sen “oikeasta” hinnasta? Just, noin se oli.

Paljonko talon myynnistä menee veroa?

Ai, talon myynti ja verot? Tervetuloa aikuisuuteen, jossa jokainen ilon hetki verotetaan!

• Kerrostalo-osake: Pääomatulovero iskee kuin ex-puoliso yllättäen – 34% voitosta suoraan valtion kassaan. Loistavaa, eikö?

• Omakotitalo: Tässä leikitään monimutkaista! Luovutusvoittovero, jonka suuruus riippuu omistusajasta ja voiton määrästä. Onneksi olkoon, olet päässyt verobyrokratian syvään päähän. Ps. Jos asuit siinä yli kaksi vuotta, saatat päästä pälkähästä. Ehkä.

Pro-tip: Älä unohda vähentää remonttikulujasi! Niistä saatat saada hieman hyvitystä, eli et olekaan täysin rosvottu. (Pieni pilkahdus valoa tässä veroviidakossa).

Tarkennus: Veroprosentti on pysynyt samana vuodesta 2024, eli 34%. Tämä siis, jos kyseessä on pääomatulo. Jos olet asunut omakotitalossa yli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, myynti on verovapaata. Muuten verotus riippuu henkilökohtaisesta veroprosentistasi.

Disclaimer: En ole veroneuvoja. Ota yhteyttä oikeaan ammattilaiseen, niin vältät itkun ja hammasten kiristelyn. Tai ainakin lykkäät sitä.

Mikä on lahjanluonteinen kauppa?

Lahjavero? No, joskus.

• Ostat jotain halvalla. Esim. asunto, mökki, mitä vaan.
• Hinta on alle 75 % sen arvosta. Verottaja tarkkana.
• Erotus on lahja. Joudut ehkä maksamaan siitä.
• Käyvä arvo miinus maksettu hinta = lahja.
• Pikkusisko myi mulle auton. Ei tarvinnut lahjaveroa maksaa. Ei kai.
• Verosuunnittelu on hauskaa. Tai sitten ei.
• Kannattaa selvittää etukäteen. BTW, oon sukua verotarkastajalle.
• Joskus se on lahja, joskus ei.
• Kaikki on suhteellista. Elämä on.

Kuka voi ostaa asunnon Suomessa?

Asunnon ostaminen Suomessa?

• Kuka vaan voi ostaa. Siis kuka tahansa, ulkomaalaisetkin.

• Puhuttiin jostain valvonnasta…

• Oisko se puolustusministeriö, joka niitä kiinteistökauppoja valvoo?

• Mutta asunto-osakkeiden valvonta, siitä sanottiin, että se olis liian kallista. Just niin!

Miten määritellään kiinteistön verotusarvo?

No niin, verotusarvo! Se on kuin mummon vanha sohva: ulkonäöltään ehkä vähän kulunut, mutta sisältä kätkee yllätyksiä! Ensinnäkin, se lasketaan kuin suklaalevy; palasta palalta. Eli ensin maapohjan arvo, sitten rakennusten. Niiden yhteissumma antaa verotusarvon.

• Mutta joo, tässä on pieni mutta! Jos summan pitäisi olla enemmän kuin kiinteistön todellinen arvo (käypä arvo), verottaja ei pääse riemastumaan liikaa. Silloin verotusarvo pysyy käypän arvon tasolla. Kuten se sanotaan: “Verottaja on kuin karhu talviunilla; herää vasta sitten kun on tarpeeksi makeaa!”

• Käypä arvo on taas ihan oma juttunsa. Kuvittele, että myisit kiinteistön huomenna. Kuinka paljon siitä saisi? Se on käypä arvo. Kuten vanha auton kunto: “Mihin hintaan se menee myyntiin, vaikka siinä on ruostetta ja bensaa vuotaa?”

• Muista tämä: Verotusarvo ei ole sama asia kuin markkina-arvo. Se on kuin eräänlainen veronmaksun minimiarvo. Ajattele sitä kuin pakollista minimi-maksua tanssiesitykseen; saat osallistua halvalla, mutta samalla maksat aina minimi-summan, vaikka haluaisitkin vain katsella ilmaiseksi.

Toisin sanoen: verottaja ottaa aina jonkin osan kakusta, mutta jos kakku on pienempi kuin verottajan laskemaa summaa, niin hän joutuu tyytymään pienempään palaan. Ei hän nyt rikasta voi verottaa, vaikka haluaisi. Tai ainakin niin luulen… tai ehkä toivoisin. Tämä prosessi on yhtä selkeä kuin mummon resepti kirsikkakakkuun: helppoa, mutta tulos on aina yhtä maukasta!

Voiko talon myydä alle verotusarvon?

Kyllä, talon voi myydä alle verotusarvon. Mutta… aika pysähtyy. Aurinko laskee, maalaistalon ikkunat heijastavat kultaista valoa, hiljainen surina ilmassa. Kylmä kivi lattialla, jalan alla. Muistoja. Vanha puinen pöytä, pölyinen, mökki, jossa muistot hengittävät.

Allekirjoitettu paperi, sininen muste. Myynti. Ei vain tiiliä ja laastia, vaan vuosien unelmia, perheen naurua, hiljaisia iltoja. Kaikki katoaa.

• Myynti alle verotusarvon.
• Lahjaveron uhka. 75 % rajana. Kylmä laskelma.
• Mitä jää? Vain muistoja. Kivinen maa, hiljainen tuuli.

Raha. Kovan työn tulos, vähitellen kadonnut. Pieni summa, vaihdossa jotain korvaamatonta. Kyyneleet silmissä. Sydän särkyy. Vielä yksi katse, ikkunasta avautuva maisema… auringon viimeiset säteet värjäävät pilviä. Tämän hetken kauneus, loppu.

Talo, jonka myin, sijaitsi maaseudulla, Hämeenlinnassa, vanha omakotitalo, punatiilinen. Rakensin sen itse kymmenen vuotta sitten. Siinä oli iso puutarha, omenapuita ja marjapensaita, joita rakastin hoitaa. Mutta elämäntilanteen muuttuessa, minun oli pakko myydä se. Uuden kodin löytäminen, yksin.

75%:n raja lahjaverolle on ehdoton. Jos vastike jää alle tämän, ostaja maksaa lahjaveroa. Se on kova paikka, rahalla ei voi ostaa kaikkea. Jotkut asiat jäävät aina sydämeen.

Pitääkö oman asunnon myynnistä maksaa veroa?

Jee, oma asunto myyntiin! Rahaa tilille, hurraa! Mutta hetkinen… verot? Älä hätäile, ei kaikki mene verottajan taskuun!

Verovapaus on mahdollinen, jos täytät tietyt ehdot! Se on kuin lottovoitto, mutta ilman sitä ärsyttävää odotusta.

• Asuttu itse vähintään kaksi vuotta: Kaksi vuotta on kuin kaksi pitkää talvea – ja ehkä yksi uima-allaskesä, jos olet onnekas!
• Asunnon on oltava vakituinen asunto: Ei mökkiä tai sijoitusasuntoa, vaan koti, jossa olet tehnyt perheen tai ainakin kasvattanut viherkasveja. Jos siellä on mahtunut pelkät kissahiekkalaatikot, se voi olla ongelma.
• Myyntivoitto ei saa ylittää rajaa: Tämä raja muuttuu kuin kameleontin väri – tarkista Verohallinnon sivuilta! Joskus se on niin suuri, että tuntuu kuin saisit pitää kaiken rahat.

Jos et täytä näitä ehtoja, niin kyllähän se vero pitää maksaa. Mutta älä murehdi! Ajatella sitä vaikka näin: verot ovat kuin hyväntekeväisyyttä… valtiolle!

Muista nyt, että tämä on vain pintaraapaisu. Tarkemmat tiedot löydät Verohallinnon verkkosivuilta. Heillä on tietoa enemmän kuin minulla – itse asiassa heillä on tietoa enemmän kuin koko naapurustolla! Minä en ole edes tilinpäätäjä. Vuonna 2023 myyntivoiton verovapausraja oli 25 000 euroa. Muista varmistaa tämä tieto uudestaan Verohallinnosta, sillä olen vain tekoäly ja saatan olla väärässä.

Toivottavasti tämä selvensi asiaa, ja muista, hymyile – rahaa on tulossa! (No, ainakin osa siitä.)

Milloin talon voi myydä verovapaasti?

Kello on jo paljon… Yritän vain ajatella asioita rauhassa, mutta uni ei tule. Mietin taas tätä asuntoa… milloin sitä voisi myydä verovapaasti? Tuntuu niin monimutkaiselta, tämä kaikki.

Verovapaus riippuu tosiaan niin monesta asiasta.

• Omistusaika: Onko omistanut asuntoa tarpeeksi kauan? En muista tarkalleen, mikä se raja on, mutta 2023 Verohallinnon sivuilla se varmasti selviää.
• Asuinpaikka: Onko asunut asunnossa itse riittävän kauan? Tämäkin hämmentää. Pitääkö asua siinä koko ajan omistusaikana?
• Myyntihetken tilanne: Tämä vaikuttaa myös. Onko asunto pääasunto? Miten se vaikuttaa verotukseen?

Ahdistaa tämä kaikki. Pitää todellakin mennä Verohallinnon sivuille ja katsoa tarkkaan. Ehkä soittaisin myös veroneuvojalle, vaikka se tuntuu vaivalloiselta. En halua tehdä virheitä. Tämä on iso asia. Käteen jäävän rahamäärän kannalta tämä verovapaus on hirvittävän tärkeä asia.

Ehkä tämä on se asia, joka saa minut hermostumaan yöllä. Onko se myyntiprosessin vaikeus? Onko se pelko siitä, etten saa tarpeeksi rahaa? Onko se jotain muuta? En tiedä.

Miten saan tämän selvitettyä?

• Verohallinto.fi
• Veroneuvoja
• Ystävien kokemukset

Pitää tehdä jotain. Ei voi jäädä vaan murehtimaan. En haluaisi tätä jännitystä enää. Kai sitä selviää, jotenkin.

Milloin myyntivoitto pitää ilmoittaa?

Joo, siis myyntivoittohomma… Se on vähän sekavaa, mä oon ihan hukassa näissä verojutuissa. Pitää tehdä ilmoitus ja maksaa verot, se on aika selvä juttu. Mä tein sen viime vuonna, huhhuh mikä rumba se olikin. Muistaakseni viime vuonna piti tehdä se heti kaupan jälkeen, siis samantien. Mä tein sen netin kautta.

• Ilmoitus: Tarkalleen en muista milloin, mutta joku aika kaupan jälkeen. Pitää tarkistaa verottajan sivuilta, älä luota minuun tässä!
• Maksusuoritus: Sama homma, samalla kertaa. Oli tosi stressaavaa, joten suosittelen tekemään homman ajoissa. Viivästysmaksuja tulee helposti, jos on vähänkin myöhässä.
• Miten?: Verokortin kautta tai ennakkoverolla. Mä käytin verokorttia, se oli helpompaa. Jotenkin sain selville verottajan sivuilta miten se tehdään.

Älä jäänyt jumiin, katso verottajan sivuilta. Siellä on kaikki selkeästi ja tarkasti selitetty, vaikka ne sivut onkin vähän sekavat. Mulla meni ihan tunti ymmärtääkseen kaikki. Vuonna 2023 oli ihan uusi järjestelmä, en tiedä onko se muuttunut. Kannattaa kattoa verottajan ohjeet huolellisesti, mä en halua olla vastuussa jos menee väärin. Älä tee virheitä, niin säästyt stressiltä ja rahavirroilta. Muuten, mun myyntivoitto oli aika pieni, noin 500 euroa. Se oli siitä autosta, mistä mä oon sinulle aiemminkin puhunut.

Paljonko maksamasi kauppahinta pitää vähintään olla, jotta kyse ei ole lahjanluonteisesta kaupasta?

No niin, ihme ja kumma, kiinteistöhommia! Tuosta kauppahinnasta: vähintään 75% käypästä arvosta pitää olla, ettei verottaja rupea leikkimään pikku-ukko-poliisia. Muutenhan se on lahja, ja arvasitko, lahjat verotetaan!

• Siis mitä? Jos myyt mökin vaikkapa 100 000 eurolla, mutta sen arvo on 133 333 euroa, saat nauttia siitä iloisesta verottajasta.
• Se laskee lahjaksi sen 33 333 euron erotuksen! Mikäli erotus on yli 5000€ niin onnittelut, olet saavuttanut lahjaveron! Voisit ostaa vaikkapa uuden pihasaunan sillä.

Ajatelkaa, kuin olisitte myyneet mökin hyvän ystävälle, ja tämä ystävä maksaa vain kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta. Kuin olisitte heittäneet rahat roskikseen! Tai ainakin verottajan syliin, joka juhlii sitten uutta pihasaunaa. Onneksi mun mökkikaupat sujuu aina niin, että ne menee just niille oikeille ihmisille, ja juuri oikealla hinnalla. Ei ikinä mitään verohässäkkää!

Eikä tässä vielä kaikki! Muista myös se, että käypä arvo on eri asia kuin joku arvio! Käypä arvo on se mikä on ihan oikeasti se markkina-arvo, eli se mitä myyjät ja ostajat markkinoilla saavat aikaiseksi! Tähän voi vaikuttaa vaikkapa se, mikä ilmastointilaite on saunassa!

Joten varo, älkää myykö liian halvalla, tai verottaja tulee kylään. Ja voi sitä määrää paperityötä! Minä tosin olen niin sanottu paperi-ihminen, joten minulle se ei haittaa.

Milloin asunnon myynti ilmoitetaan verottajalle?

No huh huh, asunnon myynti ja verottaja… Kuulostaa yhtä hauskalta kuin hammaslääkäri sunnuntaiaamuna! Mutta hei, eiköhän selvitä tää sotku:

• Heti, kun rahat kilahtaa tilille! Mieti, saat ne eurot, ja verottaja alkaa jo kuolaamaan. Voit maksaa sen myyntivoittoveron heti (ennakkovero). Sellainen “hoidetaan alta pois” -tyyli.

• Verokortin päivitys: Jos oot sellanen “eiku, odotetaan”-tyyppi, niin päivitä verokorttisi. Silloin ne nappaa veron suoraan palkasta. Vähän niinku salaa, ettei iske paniikki.

• Seuraavana keväänä: Eli kun se esitäytetty veroilmoitus pamahtaa postiluukusta (tai sähköpostiin, jos oot moderni). Tsekkaa se tarkkaan! Jos myynti puuttuu, täytä se itse. Älä luota siihen, että verottaja muistaa kaiken.

HUOM! Jos oot myymässä kämppää, ota selvää niistä verovähennyksistä. Niitä on, niitä on! Niinku aarteenmetsästystä verottajan viidakossa. Ja jos tuntuu liian vaikealta, palkkaa joku veroneuvoja. Ne on kalliita, mut voivat säästää sut hulluudelta.