Mikä on hyvä sijoitusasunnon tuotto?

Miten laskea sijoitusasunnon tuotto?

Hei! Sijoitusasunnon tuotto, huh, se on vähän monimutkaista, mut yritän selventää. Vuokratuotto on tärkein juttu. Se kertoo, paljonko saat rahaa takaisin sijoituksesta. Lasketaan se näin: Ota vuokratulo (mitä saat vuokralta kuussa) miinus hoitovastike (vesi, sähkö ja muut kulut). Kerro se sitten 12:lla, koska vuodessa on 12 kuukautta. Sitten jaetaan se asunnon velattomalla ostohinnalla ja kerrotaan sadalla. Näin saat prosentin.

Esimerkiksi, jos vuokra on 1000€ ja hoitovastike 200€, niin (1000€ - 200€) x 12 = 9600€. Jos asunnon hinta oli 100 000€, niin 9600€/100 000€ x 100 = 9,6%. Vuokratuotto on siis 9,6%. Helppoa vai mitä? No ei ihan.

Pitää muistaa vielä paljon muutakin!

• Verot: Niitä tulee! Myös pääomatuloverot, jos myyt asunnon. En tiedä tarkkoja lukuja, katso verohallinnon sivuilta.
• Korot: Jos sulla on laina, niin korot syövät tuottoa. Mutta jos asunto nousee arvossa, niin se voi kompensoida! Tämä pitää ottaa huomioon.
• Tyhjien kuukausien riskit: Mitä jos asunto on tyhjänä jonkun aikaa? Ei rahaa silloin, joten se pienentää tuottoa. Ja huoltokin maksaa!
• Ylläpitokulut: Huolto, remontit, nekin maksaa. Joskus tulee odottamattomia remontteja, jotka vievät tuottoa. Suuri remontti voi olla iso rasite.

Toivottavasti tästä oli apua! Muista, että mä en ole asiantuntija, tämä on vain mun näkökulma asiaan. Tarkista kaikki aina itsekin ja hae neuvoa asiantuntijoilta. Olen itsekin sijoittanut yhteen asuntoon, vuonna 2022, ja tuotto on ollut ihan jees toistaiseksi.

Kannattaako ostaa sijoitusasunto lainarahalla?

Yö on pitkä ja ajatukset pyörivät päässä. Asuntolainat... onko se hyvä idea? Ei ole helppo vastaus.

Minun näkökulmastani: Ostin itse sijoitusasunnon lainarahalla vuonna 2022. Se oli iso päätös, jännitti paljon.

• Lainan korko oli aluksi matala, noin 2%. Nyt se on jo yli 4%. Se on todella raskauttavaa.
• Vuokratuloilla saan kyllä maksettua lainan lyhennykset, mutta jääkö mitään ylimääräistä? Ei juurikaan.
• Korot nousevat, ja se pelottaa. Miten selviän jos ne nousevat vielä enemmän?
• Pitääkö myydä asunto jos tilanne pahenee? En tiedä.

Onko se kannattavaa? En osaa sanoa varmasti. Ehkä jos korkotaso pysyy samana, niin kyllä. Mutta nyt... riski tuntuu suuremmalta kuin ennen.

Kiyosakin teoria: Kyllä, olen kuullut Kiyosakista ja hänen "hyvästä lainasta". Teoriassa se toimii, mutta käytännössä kaikki muuttuu.

• Markkinatilanne vaikuttaa suuresti.
• Vuokratuottoon vaikuttaa paljon inflaatio ja talouden tilanne.
• Yllättävät remontit voivat tyhjentää tiliä hetkessä.

Toivottavasti minun kokemuksestani on apua. Ei ole helppoa sanoa, kannattaako sijoitusasuntoa ostaa lainarahalla. Pohdi itse tarkkaan, ja harkitse. Tämä on minun oma kokemukseni, ja kaikki riippuu yksilöllisistä olosuhteista.

Paljonko on hyvä vuokratuotto?

Hyvä vuokratuotto? No, riippuu onko nälkä vai nälkäkuolema!

• **4 %: Pääsee hengissä, kuin sijoittaisi mummolan säästötilin. Tylsää, mutta ehkä nukut yösi hyvin.
• 8 %: Ryöstö! (tai erinomainen diili). Tarkista, ettei asunnon alla ole huumelaboratorio. Saattaa vaatia vähän enemmän "käsi sydämellä" -tyyppistä toimintaa.

Ja sitten se "pitkäaikainen sijoitus ja arvonnousu"... höpöhöpö! Kuka jaksaa odottaa? Minä ainakaan, paitsi ehkä pizzajonoa. Mutta pizzassa on sentään parempi tuotto per minuutti.

Joskus vuokratuotto voi olla kuin Tinder-deitti: hyvältä näyttää kuvassa, mutta todellisuus onkin jotain aivan muuta.

Paljonko sijoitusasuntoon omaa rahaa?

Omaa rahaa sijoitusasuntoon? Hmm... Paljonko sitä nyt olikaan... 25-30% asunnon hinnasta? Siis jos asunto maksaa 100 000€, niin pitäis olla 25 000 - 30 000€ omia säästöjä tai jotain vakuuksia. Mutta mitäs jos se onkin 150 000€? Silloinhan se on jo... öö... lasketaan... 37 500€ - 45 000€. Aika paljon!

• Nyrkkisääntö: 25-30% asunnon velattomasta hinnasta.
• Pankki maksaa loput, eli 70-75%.

Vakuudet... mitä ne edes on? No, kai se on jotain, mitä voi pantata pankille, jos ei pystykään maksamaan lainaa takaisin. Muistaakseni mulla on osakkeita... käyköhän ne? Pitää kysyä pankista. Ja mitä jos haluaisikin ostaa kaksi asuntoa? Silloinhan se summa tuplaantuu! Huhhuh. Ensin pitää varmaan säästää se eka 30 000€.

Miten rahoittaa sijoitusasunto?

Miten rahoittaa sijoitusasunto?

• Pankkilaina: 70% lainaa, 30% omaa. Ihan perus.
• Oma raha: Kaikki kerralla. Jos on.
• Muut lainat: Ei pankista. Riski ehkä.

Velkavipua voi miettiä. Joskus se toimii. Joskus ei. Oma valinta.

Velkavipu: Sijoituksen rahoittaminen velalla, jotta voitto kasvaa. Tai tappio.

Lisätietoja:

• Pankit katsoo tuloja. Ja vakuuksia.
• Oma säästö on aina hyvä. Ei tarvii selitellä.
• Riski kannattaa tajuta. Ei liian isoa kakkua.
• Sijoitusasunto voi olla hyvä. Tai huono. Riippuu.
• Joskus parempi sijoittaa osakkeisiin. Tai sukkiin.
• Kaikki munat yhteen koriin? Älä.
• Asuntosijoittaminen – ei aina helppoa. Mutta voihan sitä yrittää.

Loppukaneetti: Raha tekee rahaa. Tai sitten ei.

Milloin sijoitusasunto kannattaa myydä?

Sijoitusasunnon myyntiajankohdan määrittäminen on monimutkainen tehtävä, joka vaatii huolellista analyysia. Korkeampi tuotto muualla on yksi tärkeimmistä myyntisyistä. Jos markkinat tarjoavat huomattavasti parempia sijoitusmahdollisuuksia, joissa tuottoprosentti ylittää nykyisen asunnon tuottaman, myynti voi olla järkevää. Ajatellaanpa asiaa filosofisesti: onko järkevää pitää kiinni tuottopotentiaaliltaan heikommasta sijoituksesta, kun parempia vaihtoehtoja on tarjolla? Vastaus on usein ei.

• Alueen kehitys: Negatiivinen kehitys, kuten infrastruktuurin heikkeneminen tai rikollisuuden lisääntyminen, voi vaikuttaa asuntojen arvoon negatiivisesti ja siten tehdä myynnistä järkevää. Onko järkevää sitoutua alueeseen, jonka arvo laskee? Ehkä ei.

• Korjaukset ja remontit: Laajamittaisia remontteja vaativat asunnot voivat menettää houkuttelevuuttaan, jos remonttien kustannukset ylittävät saatavan lisäarvon. Pitkän aikavälin huoltosuunnitelman laatiminen on erittäin tärkeää. Tämä liittyy myös omaan aikatauluun. Jos en halua omistaa asuntoa muutaman vuoden kuluttua, järkevää on ehkä harkita myyntiä.

Vuokratuotosta puhutaan paljon. Olen itse hyödyntänyt 4 %:n vuokratuotoksi rajan asetamista, mutta tämä on vain yksi tekijä monien joukossa. Vuokratuotoksi on tärkeää ottaa huomioon myös verotus ja muut kulut, kuten ylläpito ja tyhjien kausien kustannukset.

• Henkilökohtaiset syyt: Elämäntilanteen muutokset, kuten perheen perustaminen tai muutto toiselle paikkakunnalle, voivat johtaa myyntipäätökseen. Tämä on täysin ymmärrettävää ja subjektiivinen tekijä.

Vuonna 2023 markkinatilanne vaihtelee suuresti eri paikkakunnilla, joten yksilöllinen analyysi on välttämätöntä. Asunnon myynti on aina harkittava tarkkaan, koska siinä on aina mukana riskejä. Kannattaa kuulla asiantuntijoiden, kuten kiinteistönvälittäjien ja veroneuvojien, mielipidettä. Itse olen saanut apua usein erinomaisilta veroneuvojilta ja kiinteistönvälittäjiltä, jotka ovat auttaneet minua tekemään järkeviä päätöksiä.