Missä asuntojen hinnat ovat laskeneet eniten?

Ovatko asuntojen hinnat laskeneet?

Asuntojen hinnat ovat laskeneet 2021-2022 huipuista nimellisesti keskimäärin 20 %. Reaalinen lasku inflaatio huomioiden on noin 30 %. Hintaeroja on mikrosijainnin mukaan.

Kyllä ovat, ja vauhdilla. Vuosien 2021-2022 huippuhinnat olivat kuin kostean illan viimeinen, ylihintainen tuoppi – idea tuntui hetken loistavalta, mutta aamulla kaduttaa. Nyt on se aamu.

Asuntojen hinnat ovat sukeltaneet huipuistaan keskimäärin 20 %. Tämä on se luku, jolla pankinjohtajaa pelotellaan. Se on se nimellinen, kaikkien nähtävillä oleva pudotus.

Mutta älä anna tämän hämätä. Todellinen isku tulee piilosta, kuin verottaja juhannuksena. Inflaatio on syönyt ostovoimaa niin, että todellinen, reaalinen hinnanlasku on jo lähempänä 30 %. Rahasi arvo on laskenut samalla kun asunnon hintalappu on pienentynyt. Tuplahäviö.

Jokainen tietysti uskoo, että juuri hänen postinumeronsa on immuuni talouden laeille. Siksi on syytä katsoa tarkemmin, missä veri vuotaa eniten.

• Uudiskohteet: Nämä ovat kuin ensilumi – kauniita hetken, mutta sulavat markkinapaineessa nopeasti. Rakennusliikkeiden alennusmyynnit ovatkin olleet paikoin jo epätoivon riemujuhlaa. Hinnat ovat voineet notkahtaa reippaasti yli keskiarvon.
• Vanhat kerrostalot (kasvukeskukset): Putkiremontoidut kaksiot porskuttavat kuin sitkeät eläkeläiset bussijonossa – eivät ne mihinkään syöksy, mutta eivät myöskään spurttaa. Lasku on ollut maltillisempaa, koska joku aina tarvitsee katon päänsä päälle hyvällä sijainnilla.
• Omakotitalot syrjemmällä: Etätyöhuuman jälkeinen krapula on iskenyt. Kun ihmiset pakotettiin takaisin toimistoille, unelma omasta perunamaasta ja sadan kilometrin työmatkasta haihtui. Täällä lasku on ollut paikoin rumaa.
• Mikrosijainti on kuningas: Ero yhden korttelin sisällä voi olla kuin yön ja päivän välinen. Toisella puolella katua on haluttu helmi, toisella puolella remontoimaton murju, jonka arvo laskee nopeammin kuin Suomen sijoitus PISA-tutkimuksessa.

Mistä näkee asuntojen toteutuneet kauppahinnat?

Mietin justiinsa sitä oman kämpän arvoa taas. Pitääkö tässä alkaa miettimään myyntiä vai mitä. Aina sama juttu. Mutta mistä ne toteutuneet hinnat oikein näkee, ne oikeat kauppahinnat, ei mitään pyyntihintoja.

Toteutuneet asuntojen kauppahinnat näkee Asuntojenhinnat.fi-palvelusta. Kiinteistöjen, kuten omakotitalojen, kauppahinnat löytyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kauppahintarekisteristä. Tilastokeskus julkaisee myös hintaindeksejä ja tilastoja.

Se Asuntojenhinnat.fi on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) palvelu. Sinne kiinteistönvälittäjät syöttävät tiedot tehdyistä kaupoista. Sen takia se on luotettava. Ei perustu mihinkään arvauksiin vaan oikeisiin kauppoihin. Tosin kaikkia yksityisten välisiä kauppoja siellä ei ole.

Mitä sieltä sitten löytää? Ihan kaikenlaista.

• Toteutuneet kauppahinnat osoitteen tai alueen perusteella.
• Alueellinen markkinakatsaus ja hintakehitys.
• Voit tilata maksullisen hinta-arvion omasta asunnostasi. Se perustuu just näihin toteutuneisiin kauppoihin.

Mites ne muut sivustot? Etuovi ja Oikotie tarjoavat myös omia hinta-arvioitaan, mutta ne perustuvat niiden omiin ilmoitustietoihin ja data-analyysiin. Ihan hyviä suuntaa-antavia nekin on. On niitä tullut selattua yömyöhään.

Pakko aina välillä käydä tsekkaamassa, mihin hintaan naapuritalon samanlainen kaksio on mennyt kaupaksi. Ihan vaan uteliaisuudesta. Antaa vähän perspektiiviä siihen, onko oma käsitys arvosta ihan pielessä vai ei. Ja onhan se eri asia kuin se, mitä joku asunnostaan pyytää.

On tärkeää muistaa ero. Asunto-osakkeiden (kerros- ja rivitalot) tiedot on tuolla Asuntojenhinnat.fi-sivustolla. Kiinteistöjen (omakotitalot, tontit, mökit) viralliset kauppahintatiedot saa Maanmittauslaitokselta. Ne ovat julkista tietoa.

Milloin on paras aika myydä asunto?

Muistan sen kesän. Oli heinäkuun alkua, ja aurinko paistoi kirkkaasti. Olimme muuttamassa pois vanhasta kerrostaloasuntostamme Helsingin Kalliossa, ja asunto oli juuri laitettu myyntiin. Oli todella kuuma päivä, sellainen, että asvaltista nousi lämpöä.

Se oli täydellinen hetki myydä. Vihreys ympärillä ja lämmin ilma toivat mukanaan positiivista energiaa, ja tiesin sisimmässäni, että nyt on oikea aika. Ostajia tuntui riittävän, ja asunto myytiin nopeasti.

• Parasta myyntiaikaa on usein kevät ja alkukesä. Luonto herää eloon, ja ihmiset ovat sosiaalisempia ja aktiivisempia etsimään uusia koteja.
• Syksy on myös yleensä hyvää aikaa, etenkin syyskuussa ja lokakuussa, kun ihmiset palaavat lomilta ja elämä alkaa taas rutiinien pariin.
• Joulu-tammikuu ovat tyypillisesti hiljaisempia aikoja asuntomarkkinoilla. Monet ovat lomilla tai keskittyneet muihin asioihin.
• Tammikuun puolivälin jälkeen kauppa alkaa taas piristyä.

Se tunne, kun asunto myytiin hyvään hintaan ja päästiin jatkamaan eteenpäin, oli uskomaton. Oli helpotus, että kaikki sujui niin sujuvasti. En ole koskaan unohtanut sitä kesäistä tunnelmaa myynnin ympärillä.

Paljonko kerros vaikuttaa asunnon hintaan?

Asunnon kerroksella on kiistaton, vaikka joskus hämmästyttävänkin vähäinen, vaikutus sen hintaan. Yleinen havainto on, että alempien kerrosten asunnot ovat tyypillisesti edullisempia kuin ylempien kerrosten vastaavat. Tämä ei ole pelkkää sattumaa, vaan kumpuaa useista tekijöistä, jotka muokkaavat ostajien preferenssejä ja siten markkinahintaa.

Pohditaanpa tätä hetki. Miksi korkeampi kerros on usein enemmän arvostettu? Siihen on syynsä.

• Näkymät: Korkeammalta avautuvat usein paremmat maisemat ja avarammat näkymät, mikä on monille merkittävä asumismukavuutta lisäävä tekijä. Kuka nyt ei nauttisi vaikkapa auringonlaskun seuraamisesta omalta parvekkeeltaan, ilman että edessä pyörii naapurin ikkunasta tai autokatoksesta heijastuva kuva?
• Melu: Alemmat kerrokset ovat alttiimpia katujen melulle ja muulle ulkoisesta ympäristöstä peräisin olevalle häiriölle. Ylemmissä kerroksissa rauha ja hiljaisuus voivat olla arvokkaampia. Ajattele vaikka lasten leikkiä tai liikenteen huminaa – ne kuuluvat eri tavalla eri korkeuksilta.
• Valo: Ylemmissä kerroksissa asunnot saavat usein enemmän luonnonvaloa, kun valoa ei peitä viereisten rakennusten tai puiden varjot.
• Yksityisyys: Korkeammalla asuessa yksityisyyden tunne on vahvempi, kun katseet eivät niin helposti suuntaudu sisälle asuntoon.
• Hyönteiset ja jyrsijät: Alemmat kerrokset voivat olla houkuttelevampia erilaisille pikkuötököille tai jyrsijöille, mikä ei houkuttele ostajaa.

Näiden tekijöiden valossa, ja dataan peilaten, voidaan sanoa seuraavaa:

• Ensimmäisen kerroksen asunto voi olla noin 1,5–2 % edullisempi kuin toisen kerroksen vastaava. Tämä on pientä, mutta merkityksellistä isommassa kuvassa.
• Jokainen lisäkerros ylemmäs tuo tyypillisesti 1–1,5 % lisää hintaan. Tämäkin on asteittaista kehitystä, ei suoranaisia hyppyjä.
• Hissin olemassaololla on merkittävä positiivinen vaikutus. Hissillisen talon vastaava asunto voi olla jopa 5 % kalliimpi kuin täysin vastaava hissittömässä talossa. Tämä korostaa helppouden ja saavutettavuuden arvoa, erityisesti ikääntyville tai liikuntarajoitteisille asukkaille.

On kuitenkin muistettava, että nämä ovat yleistyksiä. Paikalliset markkinat, rakennuksen yleinen kunto, asunnon pohjaratkaisu, varustelutaso ja alueen kysyntä voivat kaikki muokata näitä suhdelukuja. Joskus poikkeuksellisen viehättävä ensimmäisen kerroksen puutarhapiha voi kompensoida alemman sijainnin, tai hissittömyys voi olla pienempi haitta matalassa rivitalossa kuin korkeassa kerrostalossa.

Ajattele asiaa näin: taloudellinen arvo heijastaa usein ihmisten subjektiivisia preferenssejä ja arvioita mukavuudesta. Kerros, hissiyhteys – ne ovat konkreettisia elementtejä, jotka vaikuttavat siihen, miten helppoa ja miellyttävää arki asunnossa on. Ja se mukavuus, se on monelle ostajalle investointi.

Lisäksi on mielenkiintoista huomata, että tämä kerrosvaikutus voi vaihdella kaupunkien ja jopa kaupunginosien välillä. Urbaanissa keskustassa, missä näkymät ovat rajallisia ja melu voi olla suurempi ongelma, korkeammat kerrokset voivat olla vieläkin arvostetumpia. Toisaalta, rauhallisemmilla lähiöalueilla, joissa vehreyttä ja puutarhoja on enemmän, ensimmäisen kerroksen asunnot puutarhoineen voivat olla erittäin houkuttelevia.

Kaiken kaikkiaan, tämä kerrosten ja hintojen välinen suhde on melko looginen. Se on kuin pieni taloudellinen peli, jossa jokainen lisäkerros on kuin pieni voitto, ja hissiyhteys kuin iso bonuspiste. Ja tässä pelissä, kuten elämässäkin, helppous ja mukavuus ovat usein avainasemassa.