Miten asunnon vuokratuotto lasketaan?

Asunnon vuokratuoton laskeminen: syvempi katsaus

Asunnon vuokratuotto kiinnostaa monia sijoittajia, ja sen laskeminen oikein on tärkeää sijoituspäätöksiä tehdessä. Vaikka yksinkertainen laskukaava antaa suuntaa antavan tuottoprosentin, se ei kerro koko totuutta. Tässä artikkelissa pureudumme syvemmin vuokratuoton laskemiseen ja huomioimme myös usein unohdetut kulut, jotka vaikuttavat todelliseen tuottoon.

Yksinkertaistettu kaava, jossa vuokrasta vähennetään hoitovastike ja kerrotaan 12:lla, antaa vain bruttovuokratuoton. Todellisen vuokratuoton laskemiseksi on otettava huomioon myös muita kuluja, jotka syövät tuottoa. Näitä ovat muun muassa:

• Yhtiövastike: Tämä kulu sisältyy usein hoitovastikkeeseen, mutta kannattaa varmistaa, ettei se ole erillinen kulu.
• Kiinteistövero: Vuosittainen vero, joka vaihtelee kunnittain.
• Vakuutukset: Kiinteistövakuutus on pakollinen, ja kotivakuutus vuokralaiselle suositeltava.
• Korjaukset ja huollot: Putkiremontti, julkisivuremontti ja pienemmät huoltotyöt, kuten hanan vaihto. Varaa vuosittain tietty summa yllättäviin kuluihin.
• Vuokranhallintakulut: Jos käytät vuokranvälitysfirmaa, tästä koituu kuluja.
• Työaika: Vaikka et käyttäisikään välitysfirmaa, vuokrauksen hallinnointi vie aikaa. Mieti, kuinka paljon tämä aika on sinulle rahallisesti arvaamaton.
• Mahdollinen vastikkeen nousu: Yhtiövastikkeet nousevat tyypillisesti ajan myötä.
• Vuokratulojen verotus: Vuokratuloista maksetaan veroa, mikä pienentää nettotuottoa.
• Lainanhoitokulut: Jos asunto on ostettu lainalla, lainanlyhennykset ja korot syövät tuottoa. Huomioi kuitenkin, että lainanlyhennykset kasvattavat omaa pääomaasi.

Tarkempi laskukaava todelliselle vuokratuotolle:

1. Laske vuosittaiset vuokratulot: (Kuukausivuokra * 12)
2. Laske vuosittaiset kulut: (Yhtiövastike + Kiinteistövero + Vakuutukset + Arvioidut korjaus- ja huoltokulut + Vuokranhallintakulut + Lainanhoitokulut)
3. Laske nettovuokratuotto: (Vuosittaiset vuokratulot – Vuosittaiset kulut)
4. Laske todellinen vuokratuottoprosentti: (Nettovuokratuotto / Asunnon velaton hinta) * 100

Esimerkki:

Oletetaan, että asunnon velaton hinta on 150 000€, kuukausivuokra 800€, hoitovastike 200€, kiinteistövero 150€/vuosi ja arvioidut korjauskulut 200€/vuosi. Asunnosta ei ole lainaa.

1. Vuosittaiset vuokratulot: 800€ * 12 = 9600€
2. Vuosittaiset kulut: 200€ * 12 + 150€ + 200€= 2750€ (Oletetaan vakuutukset ja vuokranhallintakulut tässä esimerkissä nollaksi)
3. Nettovuokratuotto: 9600€ – 2750€ = 6850€
4. Todellinen vuokratuottoprosentti: (6850€ / 150 000€) * 100 = 4,57%

Huomioi, että tämäkin on vain arvio. Todellinen tuotto voi vaihdella riippuen esimerkiksi korjaustarpeista. On tärkeää tehdä realistinen arvio kuluista ja varautua yllättäviin tilanteisiin.

Muista, että asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin sijoitus. Älä tuijota pelkästään vuokratuottoprosenttia, vaan huomioi myös asunnon ardonkehitys ja sijainti.