Onko rakennus kiinteistö?

Onko rakennus kiinteistövarallisuutta?

Mietin tuota rakennus-kiinteistö-juttua, ja minulle tuli heti mieleen se, miten me puhutaan arjessa. Kuten sanotaan "kiinteistönhoito" tai "kiinteistösijoittaminen", niin kyllähän silloin usein tarkoitetaan just niitä taloja ja asuntoja, eikö niin. Se on vähän hämmentävää.

Se on itse asiassa aika selvä juttu, kun vähän perehtyy. Suomen laki ei määrittele rakennusta kiinteistöksi, toisin kuin monissa muissa paikoissa Euroopassa. Siinä mielessä se on vähän kuin kahden tulen välissä esineoikeudessa.

Olen itsekin törmännyt tähän. Kerran marraskuussa 2022, kun olin ostamassa asuntoa Helsingin Kalliosta, myyjä puhui siitä, miten hän oli sijoittanut kiinteistöihin. Siinä tilanteessa hän tarkoitti nimenomaan sitä asunto-osaketta ja itse rakennusta, ei sitä maapohjaa.

Tämä ero on tärkeä. Se ei ole vain kielikuvallista, vaan sillä on oikeudellisia ja taloudellisia merkityksiä. Kun puhutaan omistamisesta tai sijoittamisesta, se tarkoittaa vähän eri asioita riippuen siitä, puhutaanko rakennuksesta vai itse kiinteistöstä.

Mistä tietää onko kiinteistöllä rakennusoikeutta?

Se on yksinkertaista. Jos haluat tietää, saako jollekin tontille rakentaa, ota yhteyttä siihen kuntaan missä tontti sijaitsee, sen rakennusvalvontaan. He tietävät parhaiten.

Muistan kun jouduin itse selvittämään tätä viime kesänä. Olin mökkikaupoilla Etelä-Suomessa, ja kiinnostuin yhdestä vanhasta puurakenteisesta talosta. Tontti oli iso ja nätti, mutta halusin varmistaa, saako sinne rakentaa vaikka uuden, isomman talon jos vanha joskus sortuu.

Neuvottelin paikan päällä myyjän kanssa ja sitten menin heti paikalliseen rakennusvalvontaan.

• Ne soittivat sen kunnan rakennusvalvonnan ja ne tutki sen tontin sen sijaintikunnan kaavoitustilanteen.
• Sieltä sanottiin suoraan, että joo, siihen sai rakentaa sen verran ja sen verran. Varmaan joku 200 neliötä jotain.

Heillä on kaikki kartat ja tiedot siellä. Digi- ja väestötietovirasto pitää niitä isoja rekistereitä, mutta kunta itse on se paikka mistä saa sen varmimman tiedon siitä rakennusoikeudesta.

• Heillä on tietoa siitä, onko kyseessä kaavoitettu alue vai ei.
• Joskus voi olla vanhoja rakennuslupia tai määräyksiä, joita ilman paikallista tietoa ei löydä.
• Ne voi antaa myös tietoa siitä, millainen rakennus sinne ylipäätään sopisi sijoittelun ja kokojen puolesta.

Eli ei kannata turhaan säätää, vaan suoraan sinne oman kunnan rakennusvalvonnan juttusille.

Onko rakennus kiinteää omaisuutta?

Tämä on klassinen juridinen kompastuskivi, johon astutaan yhtä varmasti kuin suomalaisturisti liian halvan sangrian ansaan. Onko rakennus kiinteää vai irtainta? Vastaus on riemastuttava: se riippuu.

Rakennus on kiinteää omaisuutta, kun rakennus ja maa-alue kuuluvat samalle omistajalle. Ne ovat kuin paita ja peppu, erottamaton pari, jota laki katsoo yhtenä kokonaisuutena.

Rakennus on irtainta omaisuutta, kun rakennuksen omistaja on eri kuin maa-alueen omistaja. Tämä tapahtuu tyypillisesti vuokratontilla.

Eli se mökki, jonka pystytit appiukon maille? Se on irtainta omaisuutta, vähän kuin teltta, joka on vain sattumalta tehty hirrestä ja painaa 40 tonnia. Juridisesti se on siirrettävissä, vaikka käytännössä se vaatisi pienen armeijan ja nostokurjen.

Miksi tällä on mitään väliä? Koska raha. Ja byrokratia.

• Kaupankäynti: Kiinteän omaisuuden kauppa vaatii maakaaren mukaisen muodon, julkisen kaupanvahvistajan ja kirjaamisen Maanmittauslaitoksella. Se on juhlallinen toimitus, melkein kuin häät. Irtaimen omaisuuden, kuten vuokramökön, kauppa on vapaamuotoinen. Sen voi tehdä vaikka ruutupaperille kahvikupin ääressä.
• Verotus: Verottajan silmissä ero on yhtä selvä kuin yön ja päivän. Kiinteistöverotus ja varainsiirtovero määräytyvät eri tavoin riippuen siitä, onko kyseessä kiinteä vai irtain omaisuus. Verottaja ei yleensä vitsaile.
• Vakuudet: Pankki katsoo vuokramaalla olevaa taloa hieman karsastaen. Se on vakuutena monimutkaisempi, koska tontti ei kuulu pakettiin. Se on kuin yrittäisi pantata auton moottorin ilman koria.

Naapurini myi kerran saunarakennuksensa siirrettäväksi. Kauppakirja oli kuin käytetyn polkupyörän myyntilappu. Kukaan ei tarvinnut käräjäoikeuden leimoja. Se vain purettiin ja vietiin. Kukaan ei itkenyt perään, paitsi ehkä vanhat saunatontut.

Mitä eroa on tontilla ja kiinteistöllä?

Yö on syvä, kello hiipii kohti aamua. Katson ikkunasta ulos, kaikki on niin hiljaista. Mutta ajatukset, ne pyörivät päässäni. Miten monimutkaista kaikki on, edes nämä perustermit. Tontti ja kiinteistö. Ne sekoittuvat mielessäni, ja yritän selvittää sitä itselleni tässä pimeässä. Pieni huoli, tällainen, kun pitäisi nukkua.

Tontti on eräs kiinteistön tyyppi. Siinä se, ytimekkäästi. Kiinteistö on se laajempi käsite, kuin vanhempi ja suurempi puu, josta tontti on yksi oksa. Tätä mietin, kun yritän ymmärtää maailmaa paremmin. Miksi asioiden nimet ovat niin hämmentäviä?

Tontti syntyy aina tietyn kaavan mukaan, sitovan tonttijaon pohjalta. Se on kuin tarkkaan mitattu ja piirretty pala maata. Se on merkitty ihan virallisesti kiinteistörekisteriin juuri tonttina. Uudet tontit muodostuvat yleensä silloin, kun jokin isompi alue jaetaan pienemmiksi, se tapahtuu lohkomistoimitusten yhteydessä. Se on kuin maa synnyttäisi uusia, pienempiä osia elämää varten.

Kiinteistö sen sijaan voi olla melkein mitä vain: vaikka metsäpalsta jossain kaukana, peltoa tai sitten juuri se minun unelmieni pieni mökkitontti. Kiinteistö on se yleisnimi, joka kattaa kaikenlaiset maa-alueet ja niillä olevat rakennukset, oikeudet. Tontti tuntuu jotenkin intiimimmältä, se on usein paikka, johon joku rakentaa kotinsa.

Sillä tontilla on oma kiinteistötunnus, numerokoodi, joka kertoo kaiken sen sijainnista. Se muodostuu kunnan, sitten kaupunginosan, edelleen korttelin ja viimein tontin omista numeroista. Se on kuin sen oma henkilötunnus. Jokaisella paikalla on oma merkkinsä, oma tarinansa.

Lisätietoa pohdittavaksi:

• Kiinteistö voi olla siis monenlaista: tila, tontti, tieoikeusalue, tai vaikka vesijättö. Se on yleiskäsite.
• Tontti sijaitsee aina asemakaava-alueella. Tämä rajaa sen käyttötarkoitusta ja rakentamista.
• Molemmista löytyy tiedot Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kiinteistörekisteristä.
• Lohkominen on pakollinen toimitus, kun uusi tontti muodostetaan kaavan pohjalta.
• Omistusoikeuden kirjaaminen eli lainhuuto tarvitaan sekä tontin että kiinteistön kohdalla, jotta omistus on virallista.