Saako talon myydä halvalla?

Paljonko halvemmalla voi myydä asunnon lapselle?

Asunnon voi myydä lapselle alihintaan ilman lahjaveroa, kun kauppahinta on vähintään 75,1 prosenttia sen käyvästä markkinahinnasta. Jos myyntihinta jää alle tämän prosentin, erotus katsotaan lahjaksi, josta joutuu maksamaan lahjaveroa.

Huomio, kaikki lapsirakkaat asuntokeisarit ja -keisarinnat! Tässä se maaginen prosentti lymyilee, kuin kevään ensimmäinen leskenlehti räntäsateessa! 75,1 prosenttia! Alle sen, ja verottaja läimäyttää kätensä peliin kuin täti-ihminen kirpparilla. Siinä mietit, oliko se kaikki pussausraha sen arvoista.

Ajattele, jos myyt sille kultamussukallesi sen rakkaan kakkoskodin, missä itsekin aikanaan lököttelit farkut persuksissa. Jos lyöt hintalapun liian alas, verottaja katsoo, että herranjestas, annathan sinä perikunnalle lahjoja jo eläessäsi! Se on kuin nuorallatanssia, ja tiput lahjaveron syövereihin.

Tässä muutama nyrkkisääntö, ettei mene sormi suuhun, kun lapsi on ostamassa kämppää:

• Pysy 75,1 % rajan yläpuolella: Tämä on se vähimmäishinta, jolla ei synny lahjaveroseuraamuksia. Jos myyt 200 000 euron asunnon, hinnan on oltava vähintään 150 200 euroa. Se on kuin viimeinen niitti vanhassa nahkatakissa, juuri ja juuri kiinni.
• Markkinahinnan selvittäminen: Älä nykäise summaa hatusta! Pyydä useampi arvio kiinteistönvälittäjältä tai käytä toteutuneita kauppahintoja. Jos myyt mummonmökin jostain korvesta, jossa edellinen kauppa tehtiin Kekkoslovakian aikaan, arvio on haastava. Mutta faktaan pohjautuva arvio pitää silti olla.
• Lahjan syntyminen: Jos kauppahinta jää alle 75,1 prosentin, verottaja laskee erotuksen lahjaksi. Jos 200 000 euron asunnosta maksetaan 100 000 euroa (alle 150 200 euron), lahjaksi katsotaan 50 200 euroa. Tästä sitten mätkähtää lahjavero. Auts!
• Myyjän näkökulma – luovutusvoittovero: Vaikka teet lapsellesi hyvän teon, itse saatat joutua maksamaan luovutusvoittoveroa, jos asunto on ollut sijoitusasunto. Jos se on ollut oma vakituinen kotisi vähintään kaksi vuotta, olet siitä vapaa. Se on kuin salainen luukku, josta pääsee pakoon ahneen kummituksen kynsistä.

Miettisin tarkkaan, paljonko sitä rahaa on pakko saada ja paljonko on valmis antamaan "lahjaksi" jälkikasvulle. Kaksipiippuinen juttu tämä asuntokauppa, varsinkin sukupolvien välillä. Muista, että papereiden tulee olla kunnossa, muuten soittelet puhelin punaisena verottajalle selityksiä. Ei kiva.

Mihin hintaan voi myydä asunnon lapselle?

Myyt asunnon lapselle, hinta vapaa. Veroja et ohita. Alihintainen kauppa tulkitaan lahjaksi.

Kun myyntihinta alittaa käyvän arvon yli 25 %, syntyy lahjanluonteinen kauppa. Lapsi maksaa erotuksesta lahjaveron. Sama logiikka pätee myös lapsenlapsiin.

• Lahjavero. Sen perusteena on käyvän arvon ja myyntihinnan erotus. Verotus on progressiivista.
• Myyntivoittovero. Myyjälle voi tulla maksettavaksi myyntivoittovero. Se realisoituu, jos myyntihinta ylittää asunnon alkuperäisen hankintahinnan ja mahdollisten remonttien kulut.
• Käypä arvo. Sen määrittää verottaja. Pohjana on vastaavien asuntojen hintataso alueella.

Muista tämä:

• Älä aliarvioi verottajaa. He näkevät kaiken.
• Vain verojuristi tai -neuvoja osaa kertoa tarkan kuvion juuri sinun tilanteessasi.
• Tarkista verottajan ajantasaiset ohjeet. Ne muuttuvat.

Milloin asunnon voi myydä verovapaasti?

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun omistusaika on vähintään 2 vuotta ja asuntoa on käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana.

Ah, Verottajan kuuluisa kahden vuoden sääntö. Se on kuin sietämättömän pitkä koeaika, jonka jälkeen valtio viimein uskoo, että olit tosissasi tämän kodin kanssa, etkä vain keplotellut pikavoittoja. Tässä ei voi oikoa mutkia. Verottajan kanssa tanssitaan tarkat askelkuviot tai muuten jalkaasi astutaan – ja lujaa.

Molemmat ehdot, omistus JA asuminen, on täytettävä. Yksi ei riitä. Se on kuin yrittäisi leipoa kakkua ilman jauhoja tai sokeria; lopputulos on pettymys ja aiheuttaa vain pahaa mieltä.

Puretaanpa tämä maallikon iloksi:

• Omistusaika: Kellon tikitys alkaa siitä hetkestä, kun kauppakirjan muste on kuivunut. Ei siitä, kun sait avaimet käteen tai kun ensimmäinen Ikean paketti saapui. Tasan kaksi vuotta, päivälleen.
• Asumisaika: Sinun tai perheesi on täytynyt käyttää asuntoa kotipesänänne yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Jos muutat pois vuodeksi ja palaat takaisin, kello nollautuu. Tämä on kuin videopeli ilman tallennuspisteitä. Yksi virheliike ja aloitat alusta.

Kuka sitten on "perhe"? Verottajan silmissä perheesi on yllättävän pieni ja tarkkaan rajattu joukko.

• Kyllä: Puolisosi ja alaikäiset lapsesi.
• Ei: Täysi-ikäinen lapsesi, anoppi, serkku-Sami tai se vaihto-oppilas, joka asui sohvalla kuusi kuukautta. Heidän asumisensa ei kerrytä sinun verovapauttasi.

Muistan kun kaverini Jouni myi kämppänsä Helsingin Kalliossa. Hän oli asunut siinä tasan 23 kuukautta ja päätti "varmuuden vuoksi" pitää kirjansa siellä vielä pari kuukautta myynnin jälkeen, vaikka asui jo muualla. Verottajan mylly jauhoi hitaasti mutta varmasti. Jouni oppi kantapään kautta, että viranomaisen Excel-taulukoilla ei ole sielua eikä ne arvosta luovia tulkintoja.

Millä hinnalla asunnon saa myydä?

Asuntoa saa kaupata mihin hintaan tahansa, se on kuin avoin tori – joku myy vanhaa sohvaa vitosella ja toinen yrittää tunkea kaverille käyttökelvotonta taulua sadalla. Ei ole virallista "hinta-anarkiaa" estävää lakia, joka sanoisi, että "tässäpä sinulle maksimihinta tälle kivitalolle, älä ylitä sitä!" Kiinteistön myyjä voi siis kääriä rahansa tai antaa talonsa naapurin Pekalle pilkkahintaan, ihan oman harkintansa mukaan.

Mutta sitten se "mutta" – se verottaja, joka vaan istuu siellä ja laskee euromääriä silmälasien takaa. Jos myyt sen helmen todella halvalla, esimerkiksi viidelläkympillä, niin verottajalle tulee vähän kutinaa. Se voi nimittäin katsoa, että "hei, tämähän ei ole oikea kauppa vaan enemmänkin sellainen lahja!"

Tässäpä muutama pointti, jotka kannattaa pitää mielessä:

• Vapaa hinta: Periaatteessa asuntoa voi myydä mihin hintaan tahansa. Jos haluat antaa sen lapsenlapsellesi eurolla, niin anna mennä. Kukapa se siinä stoppaamassa olisi.
• Lahjaverotuksen varjo: Jos hinta on reippaasti alle markkinahinnan, verottaja voi puuttua peliin. Se voi tulkita kaupan lahjaksi tai lahjaan verrattavaksi kaupaksi. Ja lahjaveroa sitten maksetaan, kyllä kiitos.
• Ostajan vastuu: Vaikka sinä myisit halvalla, niin ostajan harteille voi kasaantua ikäviä yllätyksiä verojen muodossa.

Eli lyhyesti: myy pois millä hinnalla lystäät, mutta muista, että joskus "halpa" voi tulla yllättävän kalliiksi – ei sinulle, vaan sille toiselle tyypille. Se on vähän kuin ostaisi auton romuttamolta ja luulisi saavansa sen ilmaiseksi, kunnes huomaakin, että hinurin lasku onkin isompi kuin auton arvo.

Mikä on asunnon käypä arvo?

Kello on taas ties kuinka paljon. Talo on niin hiljainen. Mietin sitä sanaa... käypä arvo. Se on niin kylmä ja tekninen sana asialle, joka on täynnä elämää. Tai oli.

Se on vain luku paperilla, mutta tuntuu, että se yrittää mitata jotain, mitä ei voi.

Asunnon käypä arvo on sen todennäköinen myyntihinta vapailla markkinoilla.

Arvo perustuu ensisijaisesti samankaltaisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin samalla alueella.

Mutta eihän se ole niin yksinkertaista. Ei koskaan. Perikunnan takia tätä piti selvittää. Välittäjä selitti sen niin kliinisesti, että teki pahaa. Kuin olisi puhunut autosta.

Mistä se arvo sitten oikeasti koostuu, niiden papereissa?

• Sijainti. Se on kuulemma kaikki kaikessa. Onko palveluita, onko kouluja, onko melua.
• Asunnon kunto. Onko remontteja tehty. Putket, katto, ikkunat. Kaikki ne isot, kalliit asiat, joita ei tule ajatelleeksi, kun vain asuu.
• Koko ja pohjaratkaisu. Neliöt ja huoneiden määrä. Kuinka toimiva se on.
• Taloyhtiön tilanne. Onko yhtiö velkainen, onko tulossa isoja korjauksia. Se vaikuttaa kaikkeen.
• Markkinatilanne. Se, mitä ihmiset juuri nyt ovat valmiita maksamaan. Se voi muuttua hetkessä.

Ja silti. Se tuntuu niin väärältä. Ne eivät näe sitä naarmua keittiön lattiassa, joka tuli siitä, kun kannoin joulukuusta sisään yksin ensimmäistä kertaa.

Ne näkevät vain neliöitä ja vuosilukuja. Se luku paperilla on vain... luku. Ei koti.

Voiko asunnon myydä verovapaasti?

Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaata. Säännöt ovat yksinkertaiset. Mutta ehdottomat.

Molemmat ehdot pitää täyttää. Ei joko tai.

• Vähintään kahden vuoden omistus.
• Vähintään kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen.

Sinun tai perheesi on asuttava siinä. Yhtäjaksoisesti. Samassa osoitteessa.

Perhe tarkoittaa verotuksessa puolisoa ja alaikäisiä lapsia. Ei aikuista lasta tai serkkua.

Myin oman kaksioni Tampereen Amurista. Asuin siinä tasan kaksi vuotta ja viikon. Voitto oli puhdasta käteen. Laskelmoitua.

Jos ehdot eivät täyty, maksat pääomatuloveroa myyntivoitosta. Se on luovutusvoittovero.

• Vero on 30 % aina 30 000 euron voittoon asti.
• Ylimenevästä osasta vero on 34 %.

Asumisen on oltava vakituista. Normaali lomamatka ei katkaise asumista. Muutto ulkomaille vuodeksi katkaisee sen.

Sillä ei ole merkitystä, onko talo omalla vai vuokratontilla. Säännöt koskevat itse rakennusta tai huoneiston hallintaa.

Kaksi vuotta on lyhyt aika elämässä, mutta pitkä aika verotuksessa. Se on raja vapauden ja velvollisuuden välillä.