Voiko taloyhtiö toimia ilman hallitusta?

Voiko taloyhtiö toimia ilman hallitusta? Toiminnan esteet

Monissa kiinteistöissä pohditaan, voiko taloyhtiö toimia ilman hallitusta ja mitä lakisääteisen toimielimen puuttumisesta seuraa. Hallituksen valitsematta jättäminen luo vakavan juridisen riskin, joka vaarantaa koko yhtiön hallinnon. Tilanteen korjaamiseksi käynnistyy ulkopuolinen hakuprosessi viranomaisen kautta. Katso keskeiset seuraukset viranomaisohjauksesta taloudellisiin menetyksiin ja selvitä velvoitteet täältä.

Voiko taloyhtiö toimia ilman hallitusta?

Lyhyt vastaus on, että taloyhtiö ei voi lain mukaan toimia pysyvästi ilman hallitusta, sillä se on asunto-osakeyhtiölain mukainen pakollinen toimielin. Mikäli hallitusta ei saada valittua, yhtiön toiminta lamautuu nopeasti ja pahimmassa tapauksessa sitä uhkaa viranomaisen määräämä selvitystila tai poistaminen kaupparekisteristä.

Asunto-osakeyhtiölaki määrää selkeästi, että jokaisella taloyhtiöllä on oltava hallitus, joka vastaa yhtiön hallinnosta, taloudesta ja kiinteistönpidosta. Vaikka isännöitsijä pystyy hoitamaan juoksevia arjen asioita, hänellä ei ole valtuuksia tehdä suuria taloudellisia tai strategisia päätöksiä ilman hallituksen tukea.

Mitä tapahtuu, jos taloyhtiöllä ei ole hallitusta?

Käytännössä asunto-osakeyhtiö ilman hallitusta ajautuu hyvin nopeasti vakaviin toimintaongelmiin. Koska hallitus on ainoa taho, joka voi valmistella yhtiökokoukselle esitettävät asiat, kuten tilinpäätöksen ja talousarvion, lakisääteiset kokoukset jäävät pitämättä ja vastikkeiden suuruudesta ei voida päättää laillisesti.

Ilman hallituksen hyväksyntää ja allekirjoituksia myös laskujen maksaminen vaikeutuu, kunnossapitotarveselvityksiä ei tehdä, eivätkä pankit välttämättä myönnä yhtiölle lainaa. Muistan erään pienen yhtiön, jossa kaikki hallituksen jäsenet erosivat kerralla riidan vuoksi - ja uskokaa tai älkää, taloyhtiön tilinkäyttöoikeudet menivät lukkoon viikoiksi, kun rekisteritiedot eivät olleet ajan tasalla. Se oli melkoista paniikkia, kun jätehuollon ja sähköyhtiön laskut erääntyivät.

Isännöitsijän rooli ja hätätoimenpiteet

Isännöitsijä vastaa taloyhtiön päivittäisestä johtamisesta, mutta hänen toimivaltansa on rajattu vain tavanomaisiin rutiiniasioihin. Jos taloyhtiöllä ei ole hallitusta, isännöitsijä voi tilata välttämättömiä hätäkorjauksia (kuten vesivahingon ensitot), mutta hän ei voi käynnistää laajempia remontteja tai allekirjoittaa pitkäaikaisia sopimuksia.

Lakisääteinen velvollisuus vaatii, että jos hallitus puuttuu tai se ei ole päätösvaltainen, isännöitsijän tai vaihtoehtoisesti kenen tahansa osakkaan on kutsuttava ylimääräinen yhtiökokous koolle uuden hallituksen valitsemiseksi. Aluehallintovirasto tai Patentti- ja rekisterihallitus ei nimitä taloyhtiölle hallitusta, vaan antaa korkeintaan hakemuksesta oikeuden kokouksen koollekutsumiseen, jos kukaan muu ei sitä tee.

Miten ratkaista hallituksen jäsenten puute?

Kun yhtiökokouksessa kukaan ei vapaaehtoisesti suostu hallitukseen, tilanne tuntuu usein epätoivoiselta. Mutta tässä vaiheessa on syytä muistaa, että taloyhtiön hallituksen valitsematta jättäminen voidaan välttää, sillä hallituksen jäsenten ei ole pakko olla kyseisen yhtiön osakkaita tai edes asukkaita, ellei yhtiöjärjestyksessä ole erikseen niin määrätty.

Ratkaisuksi voidaan etsiä ulkopuolisia henkilöitä, kuten osakkaiden luotettavia sukulaisia, talossa asuvia vuokralaisia tai viime kädessä palkata ammattimainen ulkopuolinen hallituksen jäsen. Toinen toimiva keino on muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että hallituksen jäsenten minimimäärää lasketaan esimerkiksi yhteen varsinaiseen jäseneen ja yhteen varajäseneen, mikä helpottaa paikkojen täyttämistä huomattavasti.

Päätöksenteko hallituksellisen ja hallituksettoman yhtiön välillä

Toimiva hallitus valittuna

• Normaali ja laillinen. Hallitus tekee itsenäisiä päätöksiä budjetin rajoissa ja valmistelee isot hankkeet.

• Toteuttaa hallituksen ja yhtiökokouksen antamia ohjeita ja hoitaa käytännön juoksevaa hallintoa.

• Ei riskiä. Yhtiön tiedot ja vastuuhenkilöt ovat ajan tasalla kaupparekisterissä.

Taloyhtiöllä ei ole hallitusta

• Lamautunut. Vain välttämättömät hätätoimenpiteet lisävahinkojen estämiseksi ovat mahdollisia.

• Toimii yksin ilman esimiehiä ja valvojia, jolloin vastuu arjen pyörittämisestä siirtyy täysin hänelle ilman strategista tukea.

• Suuri. Rekisteriviranomainen voi kehotuksen jälkeen määrätä yhtiön selvitystilaan tai poistaa sen rekisteristä.

Asunto-osakeyhtiö Kuusela: Kriisistä uuteen hallintomalliin

Helsinkiläinen kuuden asunnon Asunto-osakeyhtiö Kuusela joutui vaikeuksiin, kun pitkäaikainen puheenjohtaja muutti pois eikä kukaan jäljelle jääneistä osakkaista suostunut hallitustyöhön ajanpuutteen ja vastuun pelon vuoksi.

Ensimmäinen yritys ratkaista ongelma oli jättää paikat tyhjiksi ja luottaa siihen, että isännöitsijä hoitaa kaiken. Tämä kuitenkin johti siihen, että yhtiön putkiremontin suunnittelu tyssäsi ja pankki kieltäytyi allekirjoittamasta lainapäätöstä ilman laillista hallitusta.

Osakkaat ymmärsivät tilanteen vakavuuden vasta, kun isännöitsijä varoitti yhtiötä viranomaisen uhkaamasta selvitystilasta. He pitivät jatkokokouksen ja päättivät pyytää apua yhtiön ulkopuolelta.

Lopulta hallitukseen valittiin yhden osakkaan aikuinen, talousalaa opiskeleva tytär ja erään osakkaan veli. Ulkopuolisten jäsenten ansiosta yhtiö sai laillisen hallituksen, remonttilaina hyväksyttiin kuukaudessa ja taloyhtiön arki palasi raiteilleen.