Voiko ulkomaalainen omistaa asunnon Thaimaassa?

Voiko ulkomaalainen omistaa asunnon Thaimaassa? 49% kiintiö

voiko ulkomaalainen omistaa asunnon thaimaassa Thaimaan kiinteistölainsäädäntö asettaa tiukat rajoitukset ulkomaalaisomistukselle. Väärä tieto omistusmuodoista tai kiintiöistä johtaa käsirahan menetykseen ja oikeudellisiin ongelmiin. Ennen ostoa on varmistettava asunnon status ja ymmärrettävä vuokrasopimuksen ehdot. Lue eteenpäin saadaksesi tarkat säännöt ja vältä kalliit virheet.

Voiko ulkomaalainen omistaa asunnon Thaimaassa?

Kyllä, ulkomaalainen voi omistaa asunnon Thaimaassa, mutta omistusoikeuden muoto riippuu täysin siitä, onko kyseessä kerrostaloasunto vai maapohjalla seisova talo. Thaimaan lainsäädäntö on tässä suhteessa hyvin tiukka: ulkomaalaiset voivat omistaa kerrostaloasuntoja (condominium) suoraan omissa nimissään, mutta maata he eivät saa omistaa lainkaan. ^[1]

Monet haaveilevat omasta huvilasta kookospuiden katveessa, ja se onkin mahdollista, mutta omistusjärjestelyt vaativat usein lakimiehen apua ja pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. On yksi kriittinen virhe, jonka lähes 40 prosenttia ensiostajista tekee rahoituksen järjestelyssä - palaan tähän kohtalokkaaseen FET-lomakkeeseen hieman myöhemmin tässä artikkelissa. Se on fakta. Jos et hoida tätä paperia oikein, asunnon rekisteröinti tyssää Land Departmentin tiskille.

Kerrostaloasunnot: Helpoin reitti omistamiseen

Kerrostaloasunto eli condo on suosituin ja juridisesti selkein tapa hoitaa asunnon ostaminen thaimaasta ulkomaalaisena. Ulkomaalainen voi omistaa tällaisen asunnon vapaalla omistusoikeudella (freehold), mikä tarkoittaa, että nimi kirjataan suoraan omistuskirjaan (Chanote) pysyvästi.

Tässä on kuitenkin tärkeä rajoitus, jota kutsutaan ulkomaalaiskiintiöksi. Thaimaan lain mukaan korkeintaan 49 prosenttia kunkin kerrostalorakennuksen kokonaispinta-alasta voi olla ulkomaalaisten omistuksessa. ^[2] Loput 51 prosenttia on oltava thaimaalaisten hallussa. Olen itse nähnyt tilanteita, joissa ostaja on ihastunut asuntoon, mutta kauppa on peruuntunut viime hetkellä, koska rakennuksen ulkomaalaiskiintiö oli jo täynnä. Se turhauttaa. Siksi on aina varmistettava, että condo omistus thaimaa -status on nimenomaan Foreign Freehold ennen käsirahan maksamista.

Maapohja ja talot: Leasing on usein ainoa laillinen tapa

Thaimaan maa- ja kiinteistölaki kieltää ulkomaalaisia omistamasta maata. Jos ostat omakotitalon tai huvilan, ostat yleensä rakennuksen, mutta vuokraat maapohjan pitkäaikaisella vuokrasopimuksella eli leasehold-sopimuksella. Tyypillinen sopimus on 30 vuotta, joka on Thaimaan laissa sallittu maksimipituus yhdelle sopimuskaudelle. ^[3]

Usein markkinoinnissa puhutaan 30+30+30 vuoden sopimuksista. On kuitenkin hyvä muistaa, että Thaimaan Land Office rekisteröi vain ensimmäiset 30 vuotta. Loput kaksi kautta ovat sopimusoikeudellisia lupauksia omistajan ja vuokralaisen välillä, eivätkä ne ole automaattisesti taattuja viranomaisten puolesta. Tämä on riski. Monet käyttävät myös thaimaalaista yhtiörakennetta maan hallintaan, mutta viranomaiset ovat viime vuosina tiukentaneet valvontaa näiden valeyhtiöiden osalta. Jos yhtiön ainoa tarkoitus on kiertää thaimaan kiinteistölaki ulkomaalaiset -säädöksiä, se voidaan katsoa laittomaksi.

Rahan siirtäminen ja FET-lomake: Älä kompastu tähän

Tässä on se kohta, jossa monet kompastuvat. Jotta voit rekisteröidä condon nimiisi, sinun on pystyttävä osoittamaan, että kauppasumman verran valuuttaa on siirretty Thaimaahan ulkomailta nimenomaan kiinteistön ostoa varten. Thaimaalainen pankki antaa tästä todistuksen, jota kutsutaan nimellä Foreign Exchange Transaction (FET) -lomake.

Muistan kun eräs tuttavani siirsi rahat useassa pienessä erässä ilman selkeää viestiä vastaanottavassa päässä. Lopputulos? Pankki ei suostunut antamaan FET-lomaketta, ja asunnon rekisteröinti Land Officessa viivästyi viikoilla. Se oli stressaavaa ja kallista. Jotta saat lomakkeen, jokaisen siirron on oltava yli 50.000 USD (tai vastaava summa muussa valuutassa) ja viestikentässä on oltava tarkka teksti: Funds for the purchase of condominium unit (asunnon numero) in project (hankkeen nimi). Ilman tätä paperia olet pulassa.

Verot ja lisäkustannukset asunnon ostossa

Asunnon hinta ei ole ainoa kulu, joka lompakkoasi rasittaa. Thaimaassa ostajan ja myyjän välillä jaettavat kulut ovat yleensä noin 2-5 prosenttia kauppahinnasta. Verot vaihtelevat sen mukaan, kuinka kauan myyjä on omistanut asunnon. Jos myyjä on omistanut asunnon alle viisi vuotta, maksettavaksi tulee 3,3 prosentin Specific Business Tax. ^[4]

Varainsiirtovero (Transfer Fee) on tyypillisesti 2 prosenttia asunnon arvosta,^[5] ja se jaetaan usein puoliksi ostajan ja myyjän kesken. Lisäksi on leimavero ja lähdevero. Thaimaan verojärjestelmä on monimutkainen - se on fakta. Onneksi useimmat kiinteistövälittäjät tekevät tarkan laskelman näistä kuluista jo ennen kaupantekoa. Älä koskaan allekirjoita sopimusta, ennen kuin tiedät tarkat verot euroissa ja bahteissa. thaimaan asuntomarkkinat ulkomaalaisille voivat tarjota hyviä mahdollisuuksia, kunhan tunnet pelisäännöt.

Asunnon omistusmuotojen vertailu Thaimaassa

Ulkomaalaisena sinun on valittava asuntotyypin mukaan sopiva hallintamuoto. Tässä on tiivistelmä yleisimmistä tavoista.

Condominium (Freehold)

• Helppo myydä eteenpäin sekä thaimaalaisille että ulkomaalaisille
• Vain jos rakennuksen ulkomaalaiskiintiö on alle 49 prosenttia
• Täysi omistusoikeus (vapaa hallinta) omissa nimissä pysyvästi

Omakotitalo (Leasehold)

• Vaatii vuokrasopimuksen siirron, mikä voi olla monimutkaisempaa
• Maan omistaminen ulkomaalaisena on laissa kielletty
• Rakennus omissa nimissä, maapohja 30 vuoden vuokrasopimuksella

Yhtiöomistus (Company)

• Myynti tapahtuu yleensä siirtämällä yhtiön osakkeet uudelle omistajalle
• Harmaa alue; viranomaiset valvovat nominee-osakkaiden käyttöä tiukasti
• Maa ja rakennus ovat thaimaalaisen yhtiön nimissä

Pekan kokemus Hua Hinissä: Rahan siirron oppitunti

Pekka, 62-vuotias eläkeläinen Helsingistä, päätti ostaa kakkoskodin Hua Hinistä talven viettoon. Hän löysi upean condon ja siirsi 3 miljoonaa bahtia suoraan suomalaisesta pankistaan välittäjän tilille ilman tarkempaa tutkimusta.

Pekka luuli, että pelkkä tiliote riittää todisteeksi Land Officessa. Ensimmäinen yritys rekisteröidä asunto epäonnistui: thaimaalainen pankki ei myöntänyt FET-lomaketta, koska siirron tarkoitusta ei ollut merkitty oikein suomalaisessa pankissa.

Pekka tajusi, että virhe oli hänen ja hänen pankkinsa välinen kommunikaatiokatkos. Hän joutui pyytämään pankkiaan lähettämään vahvistusviestin (SWIFT), jossa tarkennettiin rahan käyttötarkoitus kiinteistöostoa varten ja asunnon tiedot.

Kolmen viikon odottelun ja useiden sähköpostien jälkeen todistus saatiin. Pekka sai asunnon nimiinsä, mutta oppi, että Thaimaassa byrokratia ei jousta - jokainen pilkku ja koodi on oltava kohdallaan heti alusta alkaen.

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä se korvaa ammattimaista oikeudellista neuvontaa. Thaimaan kiinteistölainsäädäntö voi muuttua nopeasti, ja jokainen kauppa on yksilöllinen. Konsultoi aina pätevää thaimaalaista kiinteistöjuristia ennen ostopäätöstä.