Mitä jos taloyhtiön hallitukseen ei saada jäseniä?

Mitä jos taloyhtiön hallitukseen ei saada jäseniä? Ratkaisut

Kun asukkaat kohtaavat tilanteen, mitä jos taloyhtiön hallitukseen ei saada jäseniä, herää huoli kiinteistön hoidon pysähtymisestä. Vapaaehtoisten puute luo suuria riskejä taloyhtiön arjelle ja hallinnolle. Haasteiden välttäminen ja toimivien vaihtoehtojen selvittäminen ajoissa turvaa yhtiön tulevaisuuden. Lue tehokkaat keinot hallituskriisin ratkaisemiseksi ja toiminnan jatkamiseksi.

Mitä jos taloyhtiön hallitukseen ei saada jäseniä?

Kun yhtiökokouksessa huomataan, ettei kukaan suostu ehdokkaaksi, tilanne tuntuu usein lamauttavalta. Lakisääteinen pakko muodostaa hallitus luo osakkaiden välille käsinkosketeltavaa painetta, sillä ilman toimivaa johtoa taloyhtiön arki ja remontit pysähtyvät. Ongelma ratkeaa kuitenkin useimmiten muuttamalla hallituksen kokoa, tarjoamalla taloudellista korvausta tai siirtämällä vastuu kokonaan taloyhtiön ulkopuoliselle ammattilaiselle.

Monessa pienessä yhtiössä vapaaehtoisten puute johtuu puhtaasti vastuun pelosta. Istuin itse kerran yhtiökokouksessa, jossa hiljaisuus kesti piinaavat kymmenen minuuttia, kun kukaan ei halua taloyhtiön hallitukseen vaativan putkiremontin kynnyksellä. Katsoimme vain toisiamme, ja hiki nousi pintaan. Silloin opimme, että jumiutunut tilanne vaatii uudenlaista ajattelua - pelkän suostuttelun sijaan on pöydälle nostettava konkreettiset vaihtoehdot.

Konkreettiset ratkaisut: Miten edetä jumitilanteessa?

Jos taloyhtiön hallitus ei löydä jäseniä, yhtiökokouksella on käytettävissään useita juridisia ja käytännön työkaluja solmun avaamiseksi. Kyse ei ole siitä, että osakkaita voitaisiin pakottaa, vaan siitä, miten tehtävästä tehdään houkuttelevampi tai miten se ulkoistetaan.

1. Hallituksen koon pienentäminen minimiin

Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että hallituksessa on oltava kolmesta viiteen jäsentä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. ^[1] Jos yhtiön rakennuksessa on alle viisi osakkaiden hallinnassa olevaa asuinhuoneistoa, laki sallii pienemmän kokoonpanon. Tällöin hallitukseen voi kuulua vain yksi tai kaksi varsinaista jäsentä, mutta tällaisessa tilanteessa yhtiöön on valittava vähintään yksi varajäsen. Koon minimointi vähentää tarvittavien ihmisten määrää ja tekee päätöksenteosta ketterämpää.

2. Kokouspalkkioiden ottaminen käyttöön

Noin 60% suomalaisista taloyhtiöistä maksaa hallituksen jäsenilleen palkkiota tehdystä työstä.^[2] Erityisesti suurissa yhtiöissä, joissa huoneistoja on yli sata, palkkion maksamatta jättäminen on poikkeuksellista. Kun talkootyö muutetaan korvattavaksi asiantuntijatehtäväksi, kynnys osallistumiseen laskee huomattavasti. Laki ei velvoita palkkion maksuun, vaan siitä päättää itsenäisesti yhtiökokous.

3. Ulkopuolisen hallitusammattilaisen palkkaaminen

Moni osakas elää siinä luulossa, että hallitukseen voi kuulua vain talon omistajia. Tämä luulo on väärä, sillä laki ei sido hallitusjäsenyyttä osakeomistukseen. Hallituksen jäseneksi voidaan valita vaikkapa talon vuokralainen tai kokonaan ulkopuolinen hallitusammattilainen taloyhtiöön. Suomessa noin 3% taloyhtiöistä hyödyntää ulkopuolista ammattilaista, ja heistä puolet toimii nimenomaan hallituksen puheenjohtajina.^[3] Ammattilainen tuo mukanaan varmuutta ja ottaa operatiivisen vastuun vaikeissakin tilanteissa.

Lainmukainen vähimmäismäärä ja kelpoisuusvaatimukset

Hallituksen jäseneksi valittavan henkilön ei tarvitse olla kiinteistöalan ekspertti, sillä isännöitsijä toimii arjen pyörittäjänä ja hallituksen tukena. Jäseneltä vaaditaan laissa vain taloyhtiön hallituksen vähimmäismäärä. Henkilö ei saa olla konkurssissa, eikä hänen toimintakelpoisuuttaan saa olla rajoitettu edunvalvonnan vuoksi. Mutta tässä on se tärkein pointti: hallituksen jäsenyys on aina täysin vapaaehtoista.

Ketään ei voida pakottaa allekirjoittamaan suostumusta, eikä vanha hallitus voi jatkaa toimikauttaan ikuisesti. Jos kaikki istuvat jäsenet päättävät erota samanaikaisesti vaikkapa sisäisten riitojen takia, heillä on silti moraalinen ja juridinen velvollisuus kutsua koolle uusi yhtiökokous valitsemaan seuraajia. Vastuu katkeaa vasta silloin, kun uusi kokoonpano on rekisteröity tai uusi kokous pidetty.

Mitkä ovat seuraukset pitkällä aikavälillä?

Mietitkö, mitä tapahtuu jos taloyhtiöön ei saada hallitusta? Täydellinen hallituksen puuttuminen johtaa pitkällä aikavälillä vakaviin oikeudellisiin ja taloudellisiin seurauksiin.

Jos yhtiöllä ei ole lainmukaista ja päätösvaltaista hallitusta, Patentti- ja rekisterihallitus tai Aluehallintovirasto voi viime kädessä määrätä taloyhtiön selvitystilaan. Tämä tarkoittaa käytännössä yhtiön toiminnan alasajoa ja pahimmillaan yhtiömuodon purkamista. Selvitystilaan joutuminen ei ole kenenkään etu, sillä siitä aiheutuu osakkaille massiivisia ylimääräisiä kuluja ja kiinteistön arvon romahtaminen. Ennen tätä äärimmäistä vaihetta viranomainen voi määrätä yhtiölle ulkopuolisen toimitsijan ajamaan asioita, mikä sekin tulee osakkaille erittäin kalliiksi.

Ulkopuolisen hallitusammattilaisen kustannukset

Kun osakkaille ehdottaa ammattilaisen palkkaamista, ensimmäinen vastalause koskee aina rahaa. Ammattilaisen käyttö on luonnollisesti maksullista, ja hinta määräytyy täysin vapaan kilpailun, tehtävän vaativuuden ja yhtiön koon mukaan. Kilpailulainsäädännön vuoksi alan kattojärjestöt eivät anna virallisia hintasuosituksia.

Käytännön kokemukset markkinoilta kuitenkin osoittavat, että hallitusammattilaisen kokouspalkkiot liikkuvat yleensä 250-350 euron välillä kokoukselta. Jos ammattilainen valitaan hallituksen puheenjohtajaksi, kuukausittainen kiinteä palkkio on tyypillisesti 100-300 euroa. Erilliset tuntityöt, kuten suurten korjaushankkeiden valvonta tai sopimusneuvottelut, laskutetaan yleensä noin 100 euron tuntiveloituksella. Pienelle viiden asunnon yhtiölle tämä on iso raha, mutta se on silti murto-osa niistä kustannuksista, joita hallitsematon selvitystila tai hoitamaton kiinteistö toisi mukanaan.

Eri hallitusmallien vertailu taloyhtiössä

Omien osakkaiden vapaaehtoishallitus

Vaihteleva, riippuu täysin valittujen henkilöiden omasta taustasta ja kiinnostuksesta

Heikko, varsinkin pienissä tai riitaisissa yhtiöissä jäseniä on erittäin vaikea löytää

Minimaaliset, usein toimitaan kokonaan ilman palkkiota tai pelkillä pienillä kokouspalkkioilla

Palkkiollinen hallitus (omat osakkaat)

Keskinkertainen, mutta sitoutuminen asioiden selvittämiseen ja kokouksiin nousee

Paranee selvästi, sillä taloudellinen korvaus tekee vastuun ottamisesta houkuttelevampaa

Kohtuulliset, yhtiökokouksen määrittämät kokous- tai vuosipalkkiot lisätään budjettiin

Ulkopuolinen hallitusammattilainen ⭐

Huipputasoa, tuo yhtiöön vankkaa juridista, taloudellista ja teknistä osaamista

Erinomainen, ammattilainen sitoutuu sopimuksellisesti hoitamaan yhtiön asioita

Korkeimmat, perustuu ammattilaisen tarjoukseen (esim. 250-350 euroa per kokous)

Rivitaloyhtiö As Oy Säästökulma: Kriisistä ammattilaisen johtoon

As Oy Säästökulma, kahdeksan asunnon rivitaloyhtiö Tampereella, ajautui vakavaan kriisiin keväällä yhtiökokouksessa. Kukaan osakkaista ei suostunut hallitukseen, sillä edessä häämöttävä kattoremontti pelotti asukkaita ja yhtiön ilmapiiri oli pitkään jatkuneiden riitojen vuoksi tulehtunut.

Ensimmäisenä yrityksenä istuva puheenjohtaja yritti vetoaa osakkaiden velvollisuudentuntoon ja uhkasi yhtiön ajautuvan selvitystilaan. Tämä taktiikka kuitenkin epäonnistui - osakkaat vain suuttuivat lisää, kokous keskeytettiin ja kaksi viikkoa myöhemmin pidetyssä jatkokokouksessakaan kukaan ei antanut suostumustaan.

Yhtiön isännöitsijä otti ohjat ja ehdotti asukkaille counterintuitiivista ratkaisua: siirretään puheenjohtajuus kokonaan talon ulkopuolelle ja palkataan ammattilainen vetämään kattoremonttia. Osakkaat tajusivat, että oma itsepäisyys tulisi viranomaistoimien myötä vielä kalliimmaksi.

Yhtiö palkkasi ulkopuolisen AKHA-pätevyyden omaavan puheenjohtajan 300 euron kuukausipalkkiolla. Kuudessa kuukaudessa ammattilainen kilpailutti kattoremontin, järjesti yhtiön hallinnon jamaan ja riitely loppui, kun ulkopuolinen neutraali taho johti puhetta faktapohjalta.