Onko talousarvio pakollinen?

[Onko talousarvio pakollinen]: Vastike- ja budjettipäätökset

Asunto-osakeyhtiön onko talousarvio pakollinen -kysymys ratkeaa tarkastelemalla lain määräyksiä tulevan kauden taloudellisesta suunnittelusta ja ylläpitokuluista. Oikea-aikainen varautuminen kustannuskehitykseen turvaa yhtiön talouden ja auttaa hallitusta reagoimaan ajoissa taloudellisiin muutoksiin.

Onko talousarvio pakollinen taloyhtiössä?

Talousarvio on käytännössä pakollinen jokaisessa suomalaisessa asunto-osakeyhtiössä, sillä asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle arvion tulevan tilikauden tuloista ja menoista. Ilman hyväksyttyä talousarviota taloyhtiö ei voi laillisesti periä osakkailtaan hoito- tai rahoitusvastikkeita, sillä vastikkeiden suuruuden on perustuttava todelliseen, budjetoituun rahoitustarpeeseen. Onko kyseessä pelkkä lakitekninen paperi? Ei todellakaan, vaan se on yhtiön tärkein työkalu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätettävä talousarviosta ja sen perusteella osakkailta perittävistä vastikkeista. Vaikka laki ei käytä sanaa budjetti, termi talousarvio viittaa juuri tähän tulevan kauden suunnitelmaan. Yleinen kustannuskehitys kasvattaa jatkuvasti kiinteistöjen ylläpitokuluja, minkä vuoksi tarkka ennustaminen on välttämätöntä. Esimerkiksi kerrostalojen keskimääräinen hoitovastikkeen taso nousi hiljattain 1.4 prosenttia, mikä pakottaa hallitukset reagoimaan ajoissa.

Kun aloitin ensimmäistä kertaa taloyhtiön hallituksessa, luulin budjetin tekemistä pelkäksi rutiiniksi - kopioidaan vain vanhat luvut ja lisätään vähän päälle. Mutta ensimmäinen talvi näytti todellisuuden, kun lumityöt ja kohonnut lämmitysenergia nielivät koko kassapuskurin jo helmikuussa. Siitä lähtien opin, että pitääkö taloyhtiössä tehdä budjetti vai ei, ja että jokainen luku on perusteltava todellisilla sopimuksilla ja hintatiedoilla.

Talousarvion laadinta ja hallituksen vastuu

Talousarvion laadinta hallituksen vastuu -periaatteen mukaisesti valmistelusta vastaa taloyhtiön hallitus, usein käytännön työssä apunaan isännöitsijä, mutta lopullinen esitysvalta ja vastuu säilyvät aina hallituksen jäsenillä. Hallituksen on varmistettava, että kaikki tiedossa olevat sopimuskorotukset ja kiinteistön hoitomenot on laskettu mukaan oikein. Hoitokustannusten arvioidaan kasvavan suurissa kaupungeissa keskimäärin kahdesta kolmeen prosenttia vuodessa, mikä on otettava huomioon jo suunnitteluvaiheessa.

Mikäli talousarviota ei laadita huolellisesti tai sitä ei tehdä ollenkaan, hallitus voi asettaa itsensä korvausvastuuseen, jos yhtiölle aiheutuu taloudellista vahinkoa tai maksuvalmius kriisiytyy. Budjetissa on myös varauduttava pakollisiin vuosikorjauksiin, kuten LVI-laitteiden uusintoihin, vaikka kaikkia yllättäviä rikkoutumisia ei voida tietää etukäteen. Huolellinen hallitustyö vaatii sopimusten säännöllistä läpikäyntiä, jotta turhat kuluautomaatit saadaan karsittua pois ajoissa.

Mitä jos taloyhtiö ei tee talousarviota?

Jos taloyhtiö jättää talousarvion tekemättä, seuraukset ovat nopeasti nähtävissä pankkitilillä ja yhtiön hallinnossa. Ilman yhtiökokouksen vahvistamaa budjettia hallituksella ei ole valtuuksia määrätä uutta vastiketasoa, mikä johtaa vanhentuneiden maksujen perimiseen tai pahimmillaan maksujen katkeamiseen. Tämä osa-alue yllättää monet osakkaat.

Käytännön toiminnassa tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiön maksuvalmius voi vaarantua muutamassa kuukaudessa, kun kiinteistövero, vakuutukset ja lämmityslaskut juoksevat entiseen tapaan, mutta tulovirta ei vastaa todellisia menoja. Toiminnan jatkaminen ilman taloussuunnitelmaa luo myös merkittävää epävarmuutta osakkaiden välille, mikä johtaa riitoihin yhtiökokouksissa ja vaikeuttaa asuntojen myyntiä, sillä ostajat tarkastavat aina taloyhtiön talousarvio pakollisuus -tilanteen.

Taloyhtiön talousarvion lakisääteiset vähimmäisvaatimukset

Lakisääteinen talousarvio ei vaadi monimutkaista tilintarkastustason analyysiä, mutta sen täytyy sisältää tietyt peruselementit ollakseen pätevä pohja päätöksenteolle. Hallituksen on kyettävä osoittamaan, mitä jos taloyhtiö ei tee talousarviota ja miten kerättävät eurot jakautuvat eri kategoriaan ja miten ne kattavat kiinteistön todelliset menot.

Asunto-osakeyhtiön talousarvion vähimmäisvaatimuksiin kuuluvat seuraavat asiat: 1. Arvioidut hoitotuotot eriteltynä hoitovastikkeisiin, käyttökorvauksiin ja vuokratuloihin 2. Arvioidut hoitokulut kuten hallinto, kiinteistöhuolto, lämmitys, vesi, sähkö ja vakuutukset 3. Rahoitustuotot ja rahoituskulut eli tiedot yhtiön lainojen lyhennyksistä ja korkomenoista 4. Suunnitellut kunnossapito- ja korjauskulut, jotka rahoitetaan suoraan hoitovastikkeella 5. Selkeä esitys siitä, miten edellisen tilikauden mahdollinen yli- tai alijäämä vaikuttaa uuteen budjettiin

Talousarvion laatimistavat taloyhtiössä

Isännöitsijävetoinen budjetointi

• Perustuu historiatietoihin, mutta voi ohittaa pienet yhtiökohtaiset tulevat muutokset

• Suuret taloyhtiöt, joissa on paljon rutiininomaisia sopimusohjattuja kuluja

• Erittäin matala - isännöitsijä valmistelee pohjan suoraan kirjanpitojärjestelmästä

Hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö

• Korkea - yhdistää ammattilaisen datan ja hallituksen paikallistuntemuksen remonttitarpeista

• Kaiken kokoiset taloyhtiöt, jotka haluavat pitää vastikkeet vakaina

• Kohtuullinen - vaatii 1-2 yhteistä kokousta lukujen läpikäyntiin

Matin taloyhtiön herätys: kriisistä hallittuun talouteen

Matti, 45-vuotias hallituksen puheenjohtaja Tampereelta, johti pientä 12 asunnon taloyhtiötä ilman virallista talousarviota, luottaen pelkkään edellisen vuoden tiliotteeseen. Hallitus pelkäsi osakkaiden reaktioita vastikkeiden nostamiseen ja lykkäsi suunnittelua.

Ensimmäinen yritys korjata tilanne tehtiin kopioimalla vanhat vastiketiedot suoraan seuraavalle vuodelle. Seurauksena oli täysi katastrofi, kun kaukolämmön hinta nousi yllättäen ja yhtiön tili meni miinukselle kesken syksyn.

Matti tajusi, että pelkkä menneisyyden katsominen ei riitä, vaan sopimukset on perattava läpi. Hän järjesti ylimääräisen kokouksen, jossa laskettiin auki jokainen tuleva lämmitys- ja vesieuro erikseen.

Uuden tarkan talousarvion ansiosta taloyhtiö nosti hoitovastiketta 15 prosenttia, sai kerättyä kahden kuukauden vastiketta vastaavan kassapuskurin ja vältti ylimääräiset kriisiluottotarpeet seuraavan vuoden aikana.