Voiko hyväksyä monta ehdollista tarjousta?

Voiko hyväksyä monta ehdollista tarjousta: 4% vakiokorvaus

Kun mietit voiko hyväksyä monta ehdollista tarjousta, on erittäin tärkeää tiedostaa siihen liittyvät merkittävät riskit.
Useilla sopimuksilla pelaaminen ilman tarkkaa ymmärrystä seurauksista johtaa nopeasti kalliisiin virheisiin ja raskaisiin taloudellisiin menetyksiin. Selvitä tarkat ehdot ennakkoon, jotta suojaat itsesi ikäviltä yllätyksiltä ja vältät tarpeettomat seuraamukset.

Voiko hyväksyä monta ehdollista tarjousta kerrallaan?

Ehdollisesti hyväksyttyjä tarjouksia voi olla voimassa vain yksi kerrallaan. Asuntokaupassa et voi pitää useita ehdollisesti hyväksyttyjä tarjouksia rinnakkain sitovina, sillä se johtaisi päällekkäisiin sopimuksiin. Ehdollista hyväksyntää ei myöskään voi käyttää ollenkaan sellaisissa tarjouksissa, joiden vakuudeksi on maksettu käsiraha.

Moni asunnon myyjä luulee voivansa kerätä tarjouksia takataskuunsa varmuuden vuoksi. Se on vaarallinen harhaluulo. Moni asuntokauppa kaatuu ehtojen laukeamiseen rahoituksen tai oman asunnon myynnin vuoksi. Silti lainopillinen sitovuus tarkoittaa, että myyjä on sidottu tiukasti yhteen hyväksyttyyn tarjoukseen kerrallaan. Mutta tässä on yksi vastaintuitiivinen yksityiskohta, jonka 90 prosenttia asunnonvaihtajista ymmärtää täysin väärin - selitän sen myöhemmin tarjousneuvotteluja käsittelevässä osiossa.

Miksi sopimuksen sitovuus estää päällekkäisyydet?

Kiinteistönvälitysalan lainsäädäntö on tässä asiassa ehdoton. Jos hyväksyt ehdollisen tarjouksen, asunto on käytännössä varattu tälle kyseiselle ostajalle ehtojen määräajan loppuun saakka. Et voi myydä asuntoa toiselle, vaikka saisit ostotarjouksen ehdot asuntokaupassa paremmalla hinnalla.

Rehellisesti sanottuna olen nähnyt tilanteita, joissa myyjä on epähuomiossa hyväksynyt toisenkin tarjouksen taatakseen selustansa. Seuraukset ovat kalliita. Joudut maksamaan vakiokorvauksia. Tämä on kiistaton fakta. Asuntokaupan juridiset säännökset on luotu suojaamaan molempia osapuolia. Kun ehdollisesti hyväksytty tarjous on tehty, se luo osapuolten välille esisopimuksen kaltaisen tilan.

Ostajalla on oikeus luottaa siihen, että hän saa asunnon, mikäli ehto täyttyy määräajassa. Jos myyjä voisi samanaikaisesti hyväksyä toisen tarjouksen, syntyisi tilanne, jossa kahdella eri taholla olisi laillinen oikeus samaan kiinteistöön. Sopimusrikkomus on tällöin väistämätön. Oikeudessa nämä tapaukset kääntyvät lähes poikkeuksetta myyjän tappioksi.

Sopimusrikkomus on kallis virhe. Vakiokorvaus on tyypillisesti 4 prosenttia kauppahinnasta.^[2] Harkitse siis tarkkaan, ennen kuin pelaat käsiraha ehdollinen tarjous -kuvioilla.

Käsiraha ja ehdollinen tarjous - vaarallinen yhdistelmä

Tiesitkö, että käsirahaa ei saa ottaa vastaan ehdollisessa tarjouksessa? Laki kieltää sen selkeästi. Tilastot paljastavat, että osa riitatilanteista kiinteistönvälityksessä johtuu juuri käsirahan ja ehdollisten tarjousten sekavasta käsittelystä.

Käsirahan tarkoitus - toisin kuin monesti luullaan - on toimia vakuutena täysin sitovassa kaupassa. Ehdollinen tarjous taas antaa ostajalle takaportin vetäytyä ilman seuraamuksia, jos esimerkiksi lainaa ei heru. Nämä kaksi mekanismia sulkevat toisensa täysin pois. Täysin loogista. Silti moni yrittää yhdistää ne.

Moni ensikertalainen myyjä vaatii käsirahaa, koska se tuo turvallisuuden tunnetta. Todellisuudessa, jos hyväksyt tarjouksen ehdollisena (esimerkiksi oman asunnon myyntiehdolla), et voi sitoa ostajaa taloudellisesti käsirahalla. Jos ehto ei täyty, kauppa raukeaa ja ostaja on vapaa velvoitteistaan. Vakiokorvausehto on eri asia, mutta sekään ei astu voimaan, jos purku tapahtuu nimenomaisesti sallitun ehdon puitteissa. Asuntokaupan ammattilaiset suosivat usein vakiokorvausta nykypäivän asuntokaupoista juuri sen joustavuuden ja selkeyden vuoksi.

Miten tarjousneuvottelut kannattaa hoitaa fiksusti?

Harvoin näkee asuntokauppaa, jossa kaikki menee täsmälleen alkuperäisten suunnitelmien mukaan. Tarjousten hallinta (ja tämä on asia, jonka moni oppii vasta kantapään kautta) ei ole pelkkää numeropeliä. Neuvottelut vaativat kylmiä hermoja ja strategista pelisilmää.

Varallaolo ja hylkäykset: Vastaintuitiivinen lähestymistapa

Tässä on se aiemmin mainitsemani vastaintuitiivinen yksityiskohta: useimmat oppaat neuvovat hylkäämään huonommat tai ehdolliset kakkostarjoukset välittömästi, jotta pöytä on puhdas. Omien kokemusteni perusteella tämä on usein valtava virhe. Kun myin omaa ensimmäistä asuntoani Helsingissä, hylkäsin kakkostarjouksen heti tuntiessani oloni varmaksi. Sitten ykköstarjouksen rahoitusehto raukesi, ja olin aivan tyhjän päällä. Menetin kokonaisen kuukauden parasta myyntiaikaa.

Oikea tapa on neuvotella montako ehdollista tarjousta voi olla voimassa -tilanteen mukaisesti kakkostarjoajan kanssa tarjouksen voimassaoloajasta. Kerro avoimesti, että olet hyväksynyt toisen ehdollisen tarjouksen. Kysy heiltä suoraan, voivatko he pitää oman tarjouksensa voimassa ehtoajan päättymiseen asti jonossa. Yllättävän moni suostuu tähän järjestelyyn, jos viestit tilanteesta rehellisesti.

Vaihtoehtojen vertailu: Ehdollinen vs. Sitova ostotarjous

Ehdollinen ostotarjous

Korkea. Asunto on varattuna koko ehtoajan, mutta kauppa voi yhä peruuntua viime hetkellä.

Käsirahaa ei voida käyttää. Vakiokorvaus on mahdollinen vain, jos ostaja perääntyy laittomasti ehdoista piittaamatta.

Tyypillisesti tilanteet, joissa ostaja odottaa vielä pankin lopullista lainalupausta tai oman vanhan asunnon myyntiä.

Matala. Ostaja voi vetäytyä ilman kuluja, jos ehto ei täyty (esim. lainaa ei myönnetä).

Sitova tarjous käsirahalla (Suositeltu myyjälle)

Matala. Jos kauppa peruuntuu ostajan syystä, myyjä saa tyypillisesti pitää maksetun käsirahan.

Käsiraha maksetaan välittäjän asiakasvaratilille välittömästi hyväksynnän jälkeen. Ei takaportteja.

Ostajat, joilla on rahoitus jo täysin kunnossa ja jotka haluavat varmistaa unelmiensa asunnon nopeasti.

Korkea. Jos ostaja perääntyy kaupasta omien syidensä vuoksi, hän menettää käsirahan.

Matin asuntokaupan painajainen ja oppitunti

Matti, 35-vuotias insinööri Tampereelta, yritti myydä perheensä kaksiota. Hän oli stressaantunut ja pelkäsi asunnon jäävän pitkäksi aikaa käsiin. Hän hyväksyi nopeasti ensimmäisen tarjouksen, jossa oli pitkä, jopa kuukauden mittainen ehto oman asunnon myynnille.

Kaksi päivää myöhemmin Matti sai toiselta perheeltä suoran käteistarjouksen täysin ilman ehtoja. Innostuksissaan Matti aikoi hyväksyä senkin ja peruuttaa ensimmäisen. Välittäjä joutui kuitenkin puuttumaan peliin ja estämään aikeet. Ensimmäinen ehdollinen tarjous sitoi Mattia täysin.

Matti joutui odottamaan tuskaiset viikot, eikä pystynyt nukkumaan öitään miettiessään menetettyä käteistarjousta. Lopulta ykköstarjouksen tekijä ei saanutkaan omaa asuntoaan kaupaksi, ja tarjous raukesi. Kakkostarjoaja oli puolestaan ehtinyt jo ostaa toisen asunnon.

Matti menetti molemmat ostajat samalla kerralla. Seuraavalla yrittämällä hän oppi neuvottelemaan huomattavasti lyhyemmän, vain viikon mittaisen ehdollisen ajan. Uusi strategia toimi huomattavasti paremmin, ja asunto myytiin lopulta 14 päivää myöhemmin. Täydellistä kauppaa ei ole, mutta omia riskejä voi aina hallita järkevämmin.