Mikä on asunnon velkaosuus?

Mikä on asunnon velkaosuus? 50–70 % osuus ja velaton hinta

Selvitä mikä on asunnon velkaosuus, jotta vältät kalliin virheen tuijottaessasi myyntiesitteen edullista myyntihintaa. Yhtiölaina on yhtä todellista velkaa kuin oma pankkilainakin, ja tietämättömyys varainsiirtoveron laskemisesta velattoman hinnan perusteella johtaa ikäviin yllätyksiin. Tutustu tarkkoihin lukuihin ja lainaneuvotteluiden vaatimuksiin, jotta kylmä hiki ei nouse otsalle kaupanteossa.

Mikä on asunnon velkaosuus ja mitä se tarkoittaa käytännössä?

Asunnon velkaosuuden merkitys ostajan taloudelle riippuu täysin taloyhtiön lainaehdoista ja omasta rahoitusratkaisusta. Lainaosuudesta tai velkaosuesta puhutaan, kun asunto-osakeyhtiö on ottanut lainaa kattaakseen esimerkiksi rakentamisesta tai isommista remonteista syntyneitä kuluja.^[1] Tämä yhtiölaina jaetaan osakkaiden maksettavaksi huoneistojen pinta-alan tai yhtiöjärjestyksen mukaisessa suhteessa.

Uudiskohteissa taloyhtiön lainaosuus kattaa tyypillisesti jopa 50-70 % asunnon kokonaishinnasta, kun taas vanhemmissa taloyhtiöissä se syntyy yleensä putki- tai julkisivuremontista. Kun selasin ensimmäisen oman asuntoni myyntiesitettä vuosia sitten, tuijotin vain pelkkää edullista myyntihintaa ja meinasin tehdä kalliin virheen. Kädet hikoillen laskin pankissa lukuja uudelleen, kun tajusin yhtiölainan olemassaolon. Totuus on se, että velkaosuus on ihan yhtä todellista velkaa kuin oma pankkilainakin. Mutta tähän liittyy yksi kriittinen verotuksellinen sudenkuoppa, jonka lähes jokainen ensiasunnon ostaja unohtaa - käyn sen tarkasti läpi varainsiirtoveroa käsittelevässä osiossa alempana.

Asunnon velkaosuus ja myyntihinta: Velaton hinta ja myyntihinta ero

Sekoittaminen myyntihinnan ja velattoman hinnan käsitteiden välillä on yleisin virhe asuntokaupoilla, vaikka kaava on yksinkertainen: myyntihinta plus velkaosuus on yhtä kuin velaton hinta. Myyntihinta on se rahasumma, jonka maksat suoraan myyjän tilille kaupantekohetkellä. Velaton hinta puolestaan kertoo, kuinka paljon asunto oikeasti maksaa kokonaisuudessaan.

Harvoin näkee asuntomarkkinoilla yhtä sitkeää väärinkäsitystä kuin ajatus siitä, että pieni myyntihinta tarkoittaisi automaattisesti halpaa asuntoa. Jos asunnon myyntihinta on 120 000 euroa ja huoneistolle kohdistuva velkaosuus on 80 000 euroa, asunnon todellinen eli velaton hinta ja myyntihinta ero on ymmärrettävä. Tämä on se luku, johon sinun kannattaa tuijottaa. Se määrittää kaiken.

Moni välittäjä korostaa ilmoituksessa pientä myyntihintaa houkutellakseen ostajia, jotka etsivät kohdetta rajallisella käteisvaralla tai pienemmällä pankkilainalla, mutta pankit laskevat lainakaton ja maksukyvyn aina velattoman hinnan mukaan, vaikka et ottaisikaan yhtiölainaa omiin nimiisi heti kaupanteossa. Pankki stressitestaa taloutesi tyypillisesti noin 6 % korolla koko velattomalle summalle.^[2] Kylmä hiki nousee helposti otsalle lainaneuvotteluissa, jos tätä ei ole ottanut huomioon etukäteen.

Taloyhtiön lainaosuus maksu ja yhtiölainaosuus poismaksu

Epävarmuus siitä, mitä tarkoittaa velkaosuus, ratkeaa kahdella tavalla: voit joko lyhentää sitä kuukausittain rahoitusvastikkeena taloyhtiölle tai maksaa koko osuuden kerralla pois. Päätös vaikuttaa suoraan kuukausittaisiin asumismenoihisi. Valinta on sinun.

Kuukausittainen rahoitusvastike ja korkoriski

Pelko taloyhtiölainan korkojen nousemisesta ja rahoitusvastikkeen kasvusta on täysin aiheellinen, sillä taloyhtiön lainaosuus maksu on lähes poikkeuksetta sidottu muuttuviin viitekorkoihin, kuten 12 kuukauden euriboriin. Kun korot nousevat, pääomavastike eli rahoitusvastike nousee välittömästi seuraavana korontarkistuspäivänä. Yhtiölainoissa ei yleensä ole henkilökohtaisen pankkilainan kaltaista korkokattoa.

Ollaanpa rehellisiä, kun korot pomppasivat muutama vuosi sitten nollasta yli neljään prosenttiin, monen uudiskohteen ostajan kuukausittainen rahoitusvastike lähes kaksinkertaistui yhdessä yössä. Lisäksi uudiskohteissa on usein 1-2 vuoden lyhennysvapaa valmistumisen jälkeen. Kun varsinaiset lyhennykset lopulta alkavat, kuukausikulut hyppäävät rajusti ylöspäin. Se tuntuu lompakossa.

Yhtiölainan poismaksun käytännön aikataulut ja kulut

Moni luulee, että velkaosuuden voi maksaa pois milloin tahansa suoraan taloyhtiön tilille, mutta käytännössä yhtiölainaosuus poismaksu onnistuu yleensä vain 1-2 kertaa vuodessa (usein kesä- ja joulukuussa) lainaehtojen mukaisina maksupäivinä. Isännöitsijälle on tilattava virallinen lainaosuuslaskelma hyvissä ajoin, tyypillisesti vähintään kuukautta ennen maksupäivää.

Entä ne kulut? Lainaosuuslaskelman laatiminen ja ylimääräisen lyhennyksen käsittely maksaa osakkaalle yleensä noin 100-300 euroa isännöintitoimiston hinnastosta riippuen. Lisäksi pankki voi periä taloyhtiöltä ennenaikaisen takaisinmaksun kuluja, jos kyseessä on kiinteäkorkoinen laina, ja nämä kulut veloitetaan suoraan osakkaalta. Seuraava yksityiskohta yllättää kuitenkin lähes jokaisen asunnonostajan.

Miten varainsiirtovero lasketaan, kun asunnossa on velkaosuus?

Tietämättömyys varainsiirtoveron laskemisesta velattoman hinnan perusteella johtaa usein ikäviin yllätyksiin, sillä asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % ja se lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta. ^[4] Veroa ei siis makseta pelkästä myyntihinnasta, vaan myös asunnon velkaosuus ja myyntihinta -yhdistelmästä.

Tässä on se kriittinen sudenkuoppa, josta mainitsin artikkelin alussa: jos ostat asunnon, jonka myyntihinta on 100 000 euroa ja velkaosuus on 150 000 euroa, et suinkaan maksa 1,5 % varainsiirtoveroa vain 100 000 eurosta (1 500 euroa), vaan koko 250 000 euron velattomasta hinnasta. Vero on tällöin 3 750 euroa. Ero on yli kaksinkertainen. This täytyy maksaa oma-aloitteisesti verottajalle kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta (tai heti kaupantekotilaisuudessa, jos kiinteistönvälittäjä on mukana).

Yleinen neuvo on maksaa asunnon velkaosuus pois aina heti kaupanteossa omalla pankkilainalla. Mutta kymmenen vuoden kokemuksella asuntosijoittamisesta ja asuntokaupoista väitän, että joskus taloyhtiön laina on parempi jättää ennalleen - etenkin jos taloyhtiö on saanut neuvoteltua poikkeuksellisen matalan, esimerkiksi 0,5-0,8 % marginaalin, eikä sinulla ole tarvetta omalle korkovähennykselle tai vakuusjärjestelyille. Sijoittajalle tilanne on vielä selkeämpi, sillä tuloutettu rahoitusvastike on suoraan vähennyskelpoinen vuokratuloista. Päätös kannattaa siis aina laskea auki euroina, eikä mennä sokkona massan mukana.

Velkaosuuden maksaminen pois vs. rahoitusvastikkeen maksaminen

Velkaosuuden poismaksu omalla pankkilainalla

• Pystyt kilpailuttamaan oman lainasi marginaalin (yleensä noin 0,4-0,8 %) ja valitsemaan haluamasi viitekoron
• Vaateena suurempi oma pankkilaina ja vakuudet, lisäksi maksettavaksi tulee isännöitsijän lainaosuuslaskelman kulu
• Voit hakea pankista lyhennysvapaata, muuttaa maksuaikaa tai ostaa lainallesi korkokaton
• Vastaat vain omasta lainastasi, mutta asunnon osakekirja (tai sähköinen omistajamerkintä) toimii pankin vakuutena

Velkaosuuden jättäminen ja rahoitusvastikkeen maksu

• Taloyhtiön neuvottelema marginaali on usein hieman korkeampi (tyypillisesti 0,8-1,5 %), etkä voi vaikuttaa lainaehtoihin
• Tarvitset pienemmän henkilökohtaisen pankkilainan kaupantekohetkellä, ei erillisiä poismaksukuluja
• Ei mahdollisuutta omiin lyhennysvapaisiin tai korkosuojaukseen, maksuaikataulu on täysin sidottu taloyhtiön päätöksiin
• Jos naapurit eivät pysty maksamaan omia vastikkeitaan, muut osakkaat voivat joutua lopulta kattamaan taloyhtiön maksuvaikeuksia

Mikko ja putkiremontoidun kaksion yllättävä lainaosuuslaskelma

Mikko, 29-vuotias ohjelmistosuunnittelija Tampereelta, osti ensiasunnokseen Kalevasta putkiremontoidun kaksion. Asunnon myyntihinta oli 135 000 euroa ja velkaosuus 45 000 euroa. Hän päätti maksaa velkaosuuden pois omalla pankkilainalla säästääkseen korkokuluissa.

Kauppojen jälkeen Mikko pyysi isännöitsijältä tilinumeron maksaakseen 45 000 euroa heti pois. Isännöitsijä kuitenkin ilmoitti, että taloyhtiön lainaa voi lyhentää vain kesäkuussa ja joulukuussa, ja kesäkuun ilmoittautumisaika oli umpeutunut viikkoa aiemmin.

Mikko joutui maksamaan puolen vuoden ajan korkeaa rahoitusvastiketta taloyhtiölle samalla, kun hänen pankkilainansa odotti tilillä. Marraskuussa hän tilasi virallisen lainaosuuslaskelman (hinta 180 euroa) hyvissä ajoin ennen määräpäivää.

Joulukuussa 44 200 euron suuruiseksi lyhentynyt velkaosuus saatiin maksettua pois. Mikon kuukausittaiset asumismenot laskivat noin 110 euroa kuukaudessa verrattuna taloyhtiön lainaehtoihin, ja hän sai omalle lainalleen pankista korkoputken.