Voiko Thaimaassa omistaa maata?

Voiko ulkomaalainen omistaa maata Thaimaassa?

Voiko ulkomaalainen omistaa maata Thaimaassa? Thaimaan maanomistuslainsäädäntö on ulkomaalaiselle monimutkainen ja täynnä riskejä. Laittomien järjestelyiden, kuten bulvaanien käyttö, johtaa vakaviin oikeudellisiin seuraamuksiin. Oikean tiedon avulla vältytään tappioilta ja varmistetaan laillinen omistus. Lue eteenpäin saadaksesi tarkat säännöt. Väärinymmärrys maksaa paljon. Tutustu alla oleviin tarkkoihin tietoihin. Näin suojaudut oikeudellisilta ongelmilta ja taloudellisilta tappioilta.

Voiko Thaimaassa omistaa maata?

Ulkomaalainen ei voi suoraan omistaa maata Thaimaassa. Laki rajoittaa maanomistuksen tiukasti vain Thaimaan kansalaisille, ja tästä on vain äärimmäisen harvinaisia poikkeuksia. Voit kuitenkin hallita maata pitkäaikaisella vuokrasopimuksella, omistaa rakennuksen maan päällä tai ostaa kerrostaloasunnon täysin omiin nimiisi.

Monet yrittävät kiertää lakia perustamalla paikallisen yrityksen. Mutta tässä piilee eräs kriittinen ja usein sivuutettu riski, joka voi maksaa pahimmillaan koko sijoituksesi - kerron tästä yritysomistusta käsittelevässä osiossa myöhemmin.

Condominium: Helpoin reitti omistukseen

Condominium-laki on ulkomaalaisen asunnonostajan paras ystävä. Ulkomaalaiset voivat omistaa jopa 49 % koko kerrostaloyhtiön asuinpinta-alasta suoraan omiin nimiinsä. ^[1] Kunhan tämä kiintiö ei ylity, saat asuntoon täyden ja laillisen omistusoikeuden (Freehold), joka rekisteröidään virallisesti paikallisessa maavirastossa.

Olin itse aikoinaan siinä uskossa, että ulkomaalainen on Aasiassa aina vain vuokralainen. Ensimmäistä kertaa asuntokauppoja selvitellessäni minulla meni viikkoja ymmärtää, miksi jotkut asunnot samassa talossa olivat ulkomaalaisille huomattavasti kalliimpia. Syy on yksinkertainen. Ulkomaalaiskiintiön asunnot ovat laillisesti turvattuja, paljon kysytympiä ja siksi usein arvokkaampia kuin thaimaalaisten kiintiössä olevat vastineensa.

Täysin turvallista. Tämä on se reitti - ja voin sanoa tämän suoraan kokemuksesta - jota useimmat asiantuntijat suosittelevat ulkomaalaisen ensimmäiseksi kiinteistösijoitukseksi.

Leasehold-sopimukset: Kuinka 30+30 vuotta todella toimii?

Jos haluat ostaa omakotitalon tai luksushuvilan, et voi omistaa maata sen alla. Suosituin ratkaisu on leasehold, eli pitkäaikainen vuokrasopimus. Laki sallii enintään 30 vuoden vuokrasopimuksen rekisteröinnin kerrallaan virallisissa papereissa. ^[2]

Kiinteistönvälittäjät markkinoivat usein 30+30 tai jopa 30+30+30 vuoden sopimuksia. Ollaanpa rehellisiä. Vain ensimmäinen 30 vuotta on täysin turvattu valtion rekisterissä. Seuraavat 30 vuotta ovat vain sinun ja maanomistajan välinen siviilioikeudellinen sopimus. Jos maanomistaja kuolee tai päättää myydä maan, uusi omistaja ei välttämättä ole lain edessä velvollinen kunnioittamaan jatkosopimustasi.

Kuvittelin pitkään, että nuo uusintaoptiot olisivat automaattisia ja laillisesti täysin sitovia. Olin täysin väärässä. Vaadittiin kaksi pitkää tapaamista paikallisen juristin kanssa, ennen kuin tajusin, kuinka heikolla pohjalla pelkät paperisopimukset todellisuudessa ovat. Se on valtava riski.

Thaimaalaisen osakeyhtiön perustaminen: Ratkaisu vai sudenkuoppa?

Tässä on se kriittinen riski, josta mainitsin aiemmin: laittomien bulvaanien käyttö. Teoriassa maan voi ostaa perustamalla thaimaalaisen osakeyhtiön, josta ulkomaalainen omistaa enintään 49 % ja thaimaalaiset 51 % ^[3]. Todella monet välittäjät suosittelevat yhä tätä tapaa maapohjan hankintaan.

Olen seurannut sivusta tapauksia, joissa ulkomaalainen sijoittaja on laittanut kaikki eläkesäästönsä yrityksen nimiin ostettuun huvilaan vain huomatakseen myöhemmin, että viranomaisten tehdessä yllätystarkastuksen yrityksen omistussuhteisiin, koko kiinteistö on vaarassa joutua valtion takavarikoimaksi, koska thaimaalaisilla osakkailla ei ollut todellista sijoitusta tai roolia yrityksessä. Älä tee tätä virhettä.

Viranomaiset valvovat nykyään yritysten omistusrakenteita paljon tarkemmin kuin kymmenen vuotta sitten. Jos yrityksellä ei ole todellista liiketoimintaa ja kirjanpitoa, sen ainoa tarkoitus katsotaan usein maanomistuslakien kiertämiseksi.

Mitä paikallisen lakimiehen tulee tarkistaa?

Lakimies - nimenomaan riippumaton sellainen - on ehdoton välttämättömyys Thaimaan asuntokaupoissa. Älä koskaan käytä sokeasti vain myyjän tai rakennuttajan suosittelemaa lakimiestä, sillä heidän intressinsä ovat muualla.

Heidän tärkein tehtävänsä on tehdä huolellinen taustaselvitys. He tarkistavat maarekisteriotteen puhtauden, myyjän todellisen oikeuden myydä kohde, sekä sen, ettei kiinteistöllä ole maksamattomia velkoja tai esimerkiksi rakennuslupien vastaisuuksia. Tämä maksaa yleensä vain pienen murto-osan asunnon hinnasta, mutta pelastaa todellisuudessa yöunet.

Omistusmuotojen vertailu

⭐ Condominium (Freehold)

Korkein - omistus on rekisteröity suoraan valtion maavirastoon

Vain normaali yhtiövastike, ei piilokuluja

Erittäin helppo myydä eteenpäin tai jättää perinnöksi

Täysi omistusoikeus omiin nimiin (edellyttäen että 49 % ulkomaalaiskiintiö ei ylity)

Leasehold (Pitkäaikainen vuokraus)

Keskinkertainen - ensimmäiset 30 vuotta turvattu, jatko-optiot erittäin epävarmoja

Mahdolliset maanvuokrat ja uusimiseen liittyvät verot

Vaikeampaa myydä vuokra-ajan vähentyessä, periminen vaatii erillissopimuksen

Vain käyttö- ja hallintaoikeus (max 30 vuotta kerrallaan)

Thaimaalainen osakeyhtiö

Matala - laittomien bulvaanien käyttö voi johtaa koko omaisuuden menettämiseen

Korkeat - vaatii jatkuvaa vuosittaista kirjanpitoa, tilintarkastuksia ja maksuja

Kiinteistön myynti tapahtuu usein myymällä koko yritys, mikä on byrokraattista

Yritys omistaa maan, sinä omistat enintään 49 % yrityksestä

Huvilaunelmasta turvalliseen osakkeeseen: Matin kokemus

Matti, 55-vuotias ohjelmistoasiantuntija Espoosta, halusi ostaa eläkepäiviä varten huvilan Hua Hinista. Hän ihastui kohteeseen, jota välittäjä markkinoi yritysomistuksen kautta täysin laillisena ja huolettomana vaihtoehtona.

Kaupanteko eteni nopeasti, ja Matti ehti jo maksaa tuhansien eurojen varausmaksun. Sitten hän päätti - hieman epäröiden - palkata riippumattoman lakitoimiston tarkistamaan paperit. Se päätös muutti kaiken.

Lakimies huomasi nopeasti, että huvila-alueen maanomistus oli erittäin epäselvä, ja ehdotettu yritysmalli perustui täysin laittomiin thaimaalaisiin nimellisomistajiin. Matti menetti varausmaksunsa, mutta vältti sadantuhannen euron katastrofin ja pitkät oikeudenkäynnit.

Vuotta myöhemmin Matti päätyi ostamaan turvallisen Condominium-asunnon Pattayalta ulkomaalaiskiintiöstä. Hän säästyi lakikoukeroilta, omistaa asunnon omiin nimiinsä ja viettää nyt talvensa huoletta lämmössä.