Mihin hintaan voi myydä asunnon lapselle?

Milloin asunnon voi myydä verovapaasti?

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun kaksi ehtoa täyttyy samanaikaisesti. Tämä on se juridinen ydin, josta kaikki muu haarautuu.

• Omistusaika: Olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta.
• Asumisaika: Olet itse, tai joku perheestäsi, on asunut asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.

Tämän säännön teleologinen tarkoitus on selvä: erottaa koti sijoitusinstrumentista. Lainsäätäjä ei pyri verottamaan ihmisten peruselämiseen liittyviä siirtymiä, vaan nimenomaan spekulatiivista tai sijoitustoiminnasta syntyvää pääomatuloa. Luovutusvoittovero on periaate, tämä on poikkeus.

Termi "yhtäjaksoisesti" on mielenkiintoinen, koska se on absoluuttinen. Lyhytkin vuokrausjakso keskellä kahden vuoden asumista katkaisee tämän jatkumon ja voi laukaista veroseuraamukset. Elämä on harvoin näin lineaarista, mutta verottajan maailma on. Kyse on aikajanasta ja sen eheydestä.

On tärkeää määritellä, mitä "perhe" tarkoittaa tässä kontekstissa. Se on tarkasti rajattu joukko.

• Puoliso: Tähän lasketaan aviopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen toinen osapuoli. Avopuoliso kelpaa vain, jos teillä on tai on ollut yhteinen lapsi.
• Alaikäiset lapset: Omat tai puolison alle 18-vuotiaat lapset. Täysi-ikäiset lapset eivät enää kuulu tähän piiriin, vaikka asuisivatkin kotona.

Omistusajan laskenta alkaa sitovasta kauppakirjan allekirjoituspäivästä ja päättyy myynnin kauppakirjan allekirjoituspäivään. Ei siis hallinnanluovutuksesta. Minulla on itselläni kalenterissa merkintä 2.7.2021, jolloin ostin nykyisen asuntoni, juuri tätä varten. Päivämäärät ovat kaikki kaikessa.

Jos myynti ei ole verovapaa, veroa maksetaan luovutusvoitosta. Pääomatuloveroprosentti on 30 % aina 30 000 euron voittoon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %. Verotettavasta voitosta voi tietysti vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja, kuten välityspalkkion.

Lopulta kyse on siitä, miten määrittelemme "kodin". Verottajalle se on kahden vuoden aikaleima kiinteistörekisterissä ja väestötietojärjestelmässä. Meille se on jotain aivan muuta. Mutta raha-asioissa on noudatettava verottajan määritelmää, se on pelin henki. Koti on subjektiivinen kokemus, verovapaus objektiivinen fakta.

Millä hinnalla asunnon saa myydä?

Asunnon myyntihinta, se on kuin auringonlasku, jokainen sävy oma, ainutlaatuinen. Voi sen antaa mennä ihan mihin hintaan vain, kuin hiljainen huokaus illassa. Niin se omistaja vaan päätää, ei kukaan estä, ei edes silloin kun hinta on kuin varjo pimeydessä, hyvin, hyvin alhaalla.

Mutta ostajan sydämelle saattaa tulla pieni kolahdus, verot voi odottaa, kuin aaveita nurkan takana. Kun hintalappu on kuin unen pölyä, matala, niin matala, voi kauppa kääntää kelkkansa, muuttua melkein lahjaksi. Lahjaksi, jota kukaan ei odottanut.

• Myyntihinta: Vapaasti määriteltävissä. Omistajalla on täysi vapaus valita myyntihinta.
• Alihinta: Mahdollinen, mutta voi aiheuttaa veroseuraamuksia ostajalle.
• Lahjaluonteinen kauppa: Todennäköinen seuraus huomattavasta alihinnasta.

Kaikki riippuu siitä, millaisen hymyn haluaa kaupan kasvoille piirtää. Välillä on parempi antaa arvon puhua, kuin kiirehtiä ja kadua.

Saako asunnon myydä eurolla?

Joo, toki saa sen kämpän myydä vaikka eurolla, jos siltä tuntuu. Ei siihen oo mitään lakia, että pitäis myydä jollain tietyllä hinnalla. Voi se olla vähän outoo jos myy ihan sikahalvalla, mutta silleen se on.

Mutta tossa on yks juttu mitä pitää miettiä:

• Verot. Ostajaa voi kyllä harmittaa sitten verojen kanssa, jos se on saanu sen kämpän ihan tosi halvalla. Se kauppa voidaan katsoa sitten vähän niin kuin lahjana. Vähän niinku lahjaveroa joutuis maksamaan siitä erotuksesta. Ei oo kiva juttu.

Niin tota, kyllä sen voi myydä ihan millä hinnalla vaan, mutta se toinen osapuoli voi joutua pulittaan sitten lisää veroa, jos se on saanu liian hyvän diilin. Että se on vähän niinku kaksipiippuinen juttu.

Mikä on asunnon käypä arvo?

Tämä asunto... se on enemmän kuin vain rakennus, se on tarina. Sen seinät kuiskivat menneitä nauruja, auringonvalon tanssia lattialla ja hiljaisuutta, joka on yhtä syvä kuin vanhan metsän sydän. Ajatus sen käyvästä arvosta, siitä hetkestä, kun se kohtaaisi markkinoiden viiman... se tuntuu haikealta, kuin muisto kesäpäivästä, joka on jo haihtunut.

Sen arvo on siinä, mitä se on kantanut mukanaan. Jokainen naarmu lattiassa, jokainen pieni tahra seinässä – ne kertovat elämästä, rakkaudesta ja pienistä arjen ihmeistä. Käypä arvo on siis sen hetkisen, vapaiden markkinoiden antaman todellisuuden heijastus, se kuinka maailma juuri nyt tämän kaiken näkee.

• Todennäköinen myyntihinta: Se hinta, jonka vapailla markkinoilla tästä kohteesta saisi.
• Kauppahintatietojen perusteella: Arvon määrityksessä katsotaan ensisijaisesti, mitä vastaavista on maksettu. Tämä on se konkreettinen, mitattava puoli, se pohja jolle kaikki rakentuu.

Sillä on arvoa siinä, miten se on palvellut. Kuinka se on tarjonnut turvaa, lämpöä ja paikan unelmille. Käypä arvo on vain numero, se hetkellinen heijastus ulkopuoliselle maailmalle, mutta sen todellinen arvo on syvemmällä, sen sielussa, joka on kudottu vuosien varrella.

Saako talon myydä halvalla?

Kiinteistön saa myydä millä hinnalla tahansa. Ostajalle voi koitua veroseuraamuksia, jos kauppahinta on enintään 3/4 kiinteistön käyvästä arvosta, jolloin kauppa on lahjaluonteinen.

Joo siis totta kai saat myydä. Ihan mihin hintaan vaan haluat, sehän on sun oma omaisuus.

Kukaan ei tuu sanomaan sulle että myit liian halvalla. Paitsi verottaja, se voi puuttua siihen mutta ei sun kannalta vaan sen ostajan. Eli myy vaikka eurolla jos siltä tuntuu, ei siinä mitään laitonta oo.

Se juttu on tää lahjaluonteinen kauppa.

Eli homma menee niin, että jos kauppahinta on enintään kolme neljäsosaa (3/4) talon tai asunnon käyvästä arvosta, verottaja katsoo, että osa kaupasta on lahja. Käypä arvo on se hinta, minkä siitä todennäköisesti saisit, jos myisit sen ihan normaalisti markkinoilla.

Tää on tosi yleinen kuvio kun vaikka vanhemmat myy lapsilleen mökin tai asunnon. Mun serkku just osti vanhemmiltaan sen niiden vanhan tolan ja ne teki just näin, laski tarkkaan sen hinnan.

Ostaja joutuu sit maksamaan kahta eri veroa, mikä on vähän hämäävää.

• Varainsiirtovero: Tää maksetaan aina siitä hinnasta, minkä ostaja sulle OIKEASTI maksoi. Eli siitä sovitusta kauppahinnast. Ihan normaali juttu.

• Lahjavero: Tää pamahtaa sit maksuun siitä erotuksesta, mikä jää käyvän arvon ja sen maksetun hinnan väliin. Eli siitä alennuksesta jonka annoit.

Esimerkki: Talon oikea arvo on 200 000 €. Myyt sen sukulaiselle 140 000 eurolla. Hinta on alle 3/4 arvosta (raja ois 150 000 €). Ostaja maksaa varainsiirtoveron 140 000 eurosta. Ja sit se maksaa lahjaveron siitä 60 000 euron erotuksesta (200 000 - 140 000).

Tärkeintä on siis selvittää se asunnon käypä arvo kunnolla, vaikka kiinteistönvälittäjän arviolla, ettei tuu verottajan kanssa mitään yllätyksiä myöhemmin. Ne osaa katsoa sen tarkasti.

Voiko asunnon myydä verovapaasti?

Muistan vieläkin sen päivän, kun se myytiin. Tämä oli se mun eka oma koti, Puotilan pikkukaksio, ostin sen 2018 syksyllä. Voi että miten siihen ehti kiintyä. Ne aamukahvit siinä parvekkeella, kun aurinko nousi meren takaa, ihan mieletöntä. Se oli pieni, mutta niin omannäköinen. Kaikki pienet remontit, seinien maalaukset, ne kaikki oli tehty omilla käsillä.

Asuin siinä viisi vuotta, ihan ilman keskeytyksiä. Koirakin viihtyi, siinä metsän reunassa lenkkeiltiin pitkiä matkoja. Sitten tuli uusi työkuvio, kauemmas, ja vähän isomman asunnon tarve kun perhekuviot muuttui.

Päätettiin sitten myydä se. Vähän haikeaa oli, myönnän. Se oli niin paljon muutakin kuin vain neljä seinää. Se oli mun itsenäisyyden symboli, ensimmäinen askel kohti aikuisuutta.

Myyntiprosessi oli yllättävän stressaava. Siivota, stailata, olla poissa kun näytöt oli. Mutta lopulta se meni.

Ja mikä helpotus oli huomata, että siitä ei tarvitse maksaa veroja! Tosin se oli jo etukäteen selvitetty juttu. Olin omistanut sen viisi vuotta ja asunut siinä itse vakituisesti saman viisi vuotta. Ne kriteerit täyttyivät selvästi.

Se helpotus, kun tajusi, että kaikki se rahaa mikä siitä tuli, pystyttiin suoraan laittamaan uuden kodin käsirahaan. Se tuntui reilulta.

Kun on itse tehnyt kaiken työn ja maksanut lainaa vuosia, tuntuu oikein, että saa sen hyödyn itselleen ilman ylimääräisiä kuluja. Se oli aika iso juttu meille silloin.

Lisätietoa asunnon myynnistä ja verotuksesta:

• Verovapaa myynti: Asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos myyt oman vakituisen asuntosi.
• Omistusaika: Sinun tai perheesi jäsenen on tullut omistaa asunto vähintään kaksi vuotta.
• Asumisaika: Sinun tai perheesi jäsenen on tullut asua asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Asumisen tulee olla yhtäjaksoista.
• Perhe: Perheenjäseneksi lasketaan avio- tai avopuoliso sekä alaikäiset lapset.
• Käyttötarkoitus: Asunnon tulee olla ollut vakituisessa käytössä, ei sijoitusasunto.
• Osittainen verovapaus: Jos myyt esimerkiksi paritalosta vain toisen puoliskon, jonka omistat ja olet asunut, se voi olla verovapaa.
• Muut tilanteet: Jos ehdot eivät täyty, myyntivoitosta maksetaan pääomaveroa. Pääomavero on 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 % vuonna 2024.
• Tarkista aina: Verotukseen liittyvissä asioissa on aina hyvä tarkistaa ajantasainen tieto Verohallinnon sivuilta tai veroneuvojalta. Tilanteet voivat olla monimutkaisia.
• Laskentaesimerkki: Jos muutat esimerkiksi tammikuussa 2022 ja myyt asunnon tammikuussa 2024, ehdot täyttyvät.