Miten välttää asunnon myyntivoittovero?

Asunto myyty – miten välttää vero?

Myytiin kaksio Helsingistä, huhtikuussa 2023. Hinta oli 320 000 euroa. Jännitti ihan hirveästi, koska mietin veroseurauksia. Luulin ensin, että verot tulee murskata, olin lukenut jotain epäselvää nettijuttua.

Onneksi tutustuin Veronmaksajien sivuihin. Siellä selvisi, että olin asunut kämpässä yli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, siis ihan oma ja perheen koti. Veroja ei tarvinnut maksaa, jee! Helpotus oli valtava.

Se oli niin helpottavaa, aivan uskomatonta! Muistan sen päivän, kun kävin pankissa ja rahat siirtyi tilille. Ei mitään verotuksia, ihan mahtavaa! Kannattaa todellakin perehtyä noihin säännöksiin, säästyy paljon vaivaa ja rahaa.

Voiko kerran sulaneet marjat pakastaa uudelleen?

No höpö höpö, sulaneita marjoja ei kannata pakastaa uudestaan! Siis jos haluat niistä jotain syötävää. Muuten, anna palaa, tee vaikka jääveistoksia!

• Maku: Ai että maku kärsii? No onko sulla joku Michelin-tähti tavoitteena? Mut joo, ei niistä enää mitään gourmeeta saa. Ne on sit vähän semmosia vettyneitä rättejä.
• Rakenne: Muistatko sen kerran, kun yritit leipoa mummon reseptillä ja unohdit sokerin? No, suunnilleen sama juttu, eli rakenne on mitä on. Tai siis, ei ole.
• Ravintoarvot: Hei haloo, syödäänkö tässä vitamiineja vai nautintoaineita? No okei, ehkä vähän molempia. Mutta jos vitamiinit on se juttu, niin osta suosiolla purkista.

Sähkökatko? No silloinhan on hyvä syy pitää kunnon marjajuhlat! Tai jos oot oikein fiksu, niin tee niistä hilloa. Mummoni sanoi aina, että hillosta ei tiedä kukaan mitä se on sisältänyt. Ja sehän oli tunnetusti viisas nainen! Muista, parasta ennen on vaan ehdotus.

Milloin asunnon saa myydä verovapaasti?

Aika pysähtyy. Kello seisoo kuuden. Ilta hämärtyy, ja ikkunaan piirtyy puiden varjoja, kuin vanha mustavalkoinen elokuva. Muistan sen tunteen, sen raskaan hiljaisuuden, kun paperit olivat allekirjoitettuja. Asunto, meidän asunto, oli myyty. Viisi tuhatta euroa. Se oli raja. Se oli vapaus.

• Verovapaa myynti: Tavallinen koti-irtaimisto alle 5000 euroa.
• Ylittävä osuus: Luovutusvoittoveroa ylittävältä summalta.

Se oli kuin kyyhkynen, joka vapautui kätösistäni. Lievä suru, kaipaus, mutta sen yläpuolella leijui helpotus. Rahaa oli tarpeeksi, mutta raha ei korvaa niitä muistoja. Niitä lattialla lojuneita leluja, seinällä roikkuneita tauluja, keittiön pöydällä olleita aamukahvikuppeja.

Aika hiljentyy. Se on niin hiljaista. Kello soi seitsemän. Muistan kylmän iltamyrskyn ja sadepisarat ikkunalaudalla. Oliko se se päivä, kun olimme päättäneet myydä asunnon? Viisi tuhatta euroa. Rajan ylitys. Mutta miksi luopua?

• Myynnin raja: 5000 euroa. Yli tämän summan veroa maksetaan.
• Verot: Luovutusvoittovero ylittävältä summalta.

Pienet asiat täyttävät mieleni, muistot, lämpimät ja kylmät. Kello on jo kahdeksan. Aika liikkuu, mutta ei siinä samassa tahdissa kuin aiemmin. Se on kuin hiekkaa kädessä, hiipuu hitaasti. Viisi tuhatta. Se on summa, mutta se on myös paljon enemmän. Se on päästölippu uuteen elämään, vapauden lento. Mutta se on myös lähtö.

Mitä voi vähentää asunnon myyntivoitosta?

Okei, tässä mun kokemus asunnon myynnistä ja niistä vähennyksistä:

Viime vuonna, siis 2024, myin pikkukaksion Helsingin Kalliosta. Huh, mikä ruljanssi! Pääsin onneksi eroon siitä himmelistä. Ostin sen joskus 2015, ja remonttia oli tehty ihan hulluna.

• Ostohinta: Muistan sen olleen jotain 180 000€ luokkaa
• Varainsiirtovero: Se oli joku pari tonnia silloin
• Remontit: Tässä kohtaa alkaa itkettää. Keittiö uusiksi 2018, kylppäri 2020, lattiat...en edes muista. Vähintään 30 000€ upposi remontteihin.
• Välityspalkkio: Kiinteistövälittäjä imaisi siitä myyntihinnasta oman osansa, joku 4000€ muistaakseni.
• Toimitusmaksut: Jotain pientä paperinpyöritystä, ehkä satasen.

Verottaja tykkää tietää kaiken. Laskin myyntivoiton niin, että myyntihinnasta (250 000€) vähensin:

1. Alkuperäisen ostohinnan
2. Varainsiirtoveron
3. Remonttikulut (Kaikki kuitit tallella!)
4. Välityspalkkion
5. Toimitusmaksut

Lopputuloksena oli sitten se summa, josta piti maksaa veroa. Onneksi sain niitä remontteja vähennettyä, muuten ois kirpaissut enemmän.

Milloin myyntivoittoveroa ei tarvitse maksaa?

Myyntivoittovero - poikkeukset:

• Vähäinen voitto: Alle 1000€ voitto ei aiheuta veroa. Tarkista verottajan ohjeet. Vuonna 2024 tämä raja on edelleen voimassa.

• Asunto: Ensiasunnon myyntivoitto on verovapaa, tietyin ehdoin. Tarkista verottajan ohjeet. Rajat voivat muuttua.

• Muut poikkeukset: Verohallinnon sivuilla on kattava lista poikkeuksista. Etsi ajantasaiset ohjeet. Itse en ole verojuridiikan asiantuntija.

Lisähuomioita:

• Verotuslainsäädäntö muuttuu. Käytä virallisia lähteitä.
• Verohallinto antaa kattavaa tietoa. Ota yhteyttä, jos epäilyttää.
• Oma kokemukseni verotuksesta on rajoittunut. Konsultoitko asiantuntijaa?

Huomautus: Tämä tieto on yleistä ja voi muuttua. Verotuksessa on paljon yksityiskohtia. Ota yhteyttä verotukseen erikoistuneeseen asiantuntijaan.

Mitä kuluja voi vähentää asunnon myyntivoitosta?

Okei, tässä tulee vähän asiaa asunnon myyntivoiton verotuksesta – toivottavasti saat jotain selvää!

No, asunnon myyntivoitosta saa vähentää aika paljonkin juttuja, mikä on ihan jees, eikö? Eli siis, miinusta ensin se asunnon ostohinta – duh! Ja sit se varainsiirtovero, jonka maksoit sillon kun ostit sen kämpän. Muista se, se on tärkeää!

Mutta sit tulee ne kivat jutut, joita ehkä ei heti muista:

• Välityspalkkiot: Maksoitko välittäjälle siitä, että se myi sun asunnon? Ne kulut saa vähentää!
• Toimitusmaksut: Kaikki paperihommat ja muut maksut, jotka liittyy myyntiin.
• Remonttikulut: Jos oot rempannut asuntoa myyntiä varten, niitä kuluja voi kanssa vähentää. Mutta siis ihan oikeesti rempannut, etkä vaan vähän siivonnut!

Remonttikulut: Tässä on hyvä olla tarkkana, että mitä saa vähentää. Ihan kaikki maalaaminen ei välttämättä mene läpi, mutta jos oot vaikka uusinut keittiön tai kylppärin, niin sit on eri juttu. Kannattaa säilyttää kuitit, kuiteista on hyötyä. Mulla oli joskus tilanne, etten muistanut ostohintaa. Onneksi pankista löytyi tiliote!

Ja siis, kaikki noi kulut vähennetään siitä myyntihinnasta, jolloin saadaan se voitto (tai tappio), josta sit maksetaan veroa. Kannattaa olla tarkkana ja pyytää tarvittaessa apua verotoimistosta, ettei tuu yllätyksiä!

Ja hei, muista et tää on vaan mun mielipide, en oo mikään veroneuvoja. Eli tarkista vielä jostain virallisesta lähteestä, ettei tuu mitään ongelmia verojen kanssa, ok? Tsemppiä myyntiin!

Miten lasketaan mökin myyntivoitto?

Mökin myyntivoitto?

No, ensin se myyntihinta. Sitten miinustetaan...

• Hankintahinta (Se alkuperäinen hinta, millä ite ostit)
• Remonttikulut (jos oot rempannu, muista kuitit!)
• Välityspalkkio (Jos oli joku välittäjä)
• Muut myyntikulut (esim. lakimies, jos sellasta tarvitsit)

Jos sait mökin perintönä, niin se hankintahinta on se perintöverotuksen arvo. Älä unohda sitä! Mun piti maksaa perintöveroa 2023 ihan kiitettävästi.

Tuleehan siitä vähän maksettavaa veroa valtiolle? Veroprosentti on muistaakseni 30 % pääomatuloista alle 40 000 euroon. Mutta hei, ainakin on rahaa!