Milloin varainsiirtovero erääntyy?

Milloin varainsiirtovero erääntyy? Viivästysseuraamukset vuonna 2026

Määräaikojen laiminlyönti aiheuttaa tuntuvia taloudellisia seuraamuksia ja ylimääräisiä kustannuksia. Milloin varainsiirtovero erääntyy ja miten se maksetaan, riippuu ostetun kohteen tyypistä. Virallisen eräpäivän noudattaminen estää veronkorotukset sekä korkokulut. Selvitä tarkat säännöt ilmoituksen ja maksun hoitamiseksi ajoissa välttääksesi turhat sanktiot.

Milloin varainsiirtovero pitää maksaa ja miten eräpäivä määräytyy?

Varainsiirtoveron eräpäivä ja maksuaika riippuvat täysin siitä, millaisen omaisuuden olet ostanut ja käytettiinkö kaupassa kiinteistönvälittäjää. Yleisohjeena voidaan todeta, että maksuaika voi liittyä joko suoraan kauppakirjan allekirjoittamiseen tai omistusoikeuden lopulliseen siirtymiseen, mikä aiheuttaa asuntokaupoilla usein hämmennystä.
Asiaan liittyy useita eri tulkintoja ja sääntöjä, joten tilanne on aina tarkistettava ostettavan kohteen tyypin mukaan.

Kun ostetaan tavallinen käytetty asunto-osake ilman välittäjää, varainsiirtoveroilmoitus on tehtävä ja vero maksettava 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Mutta tässä onkin se suurin sudenkuoppa, johon moni ensi kertaa asuntokaupoilla oleva kopsahtaa. Monet luulevat, että maksuaika alkaa rullata vasta siitä päivästä, kun omistusoikeus siirtyy tai kun avaimet kouraistaan käteen. Ei pidä paikkaansa. Allekirjoituspäivä ratkaisee käytetyn asunnon kohdalla poikkeuksetta.

Oma lukunsa ovat kiinteistöt, kuten omakotitontit tai valmiit talot, joissa maksuaika on huomattavasti pidempi: vero täytyy hoitaa 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta. Muistatko sen kriittisen tekijän, jonka lähes puolet ostajista unohtaa tai hoitaa hutiloiden? Palataan tähän Maanmittauslaitoksen lainhuutoprosessiin ja sen suoraan kytkökseen veron erääntymiseen tarkemmin hieman alempana kohdassa, jossa käsitellään kiinteistökaupan erityispiirteitä.

Asunto-osakkeen varainsiirtoveron maksuaika: Käytetty asunto vs. uudiskohde

Asunto-osakkeiden, kuten kerrostalo- tai rivitaloasuntojen, varainsiirtovero on nykyisin 1,5 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Maksuaika kuitenkin jakautuu kahteen täysin erilaiseen logiikkaan sen mukaan, onko kyseessä vanha vai upouusi asunto.

Käytetty asunto-osake (Yksityinen kauppa tai välittäjä)

Jos ostat käytetyn asunnon suoraan yksityiseltä myyjältä, sinulla on tasan 2 kuukautta aikaa hoitaa sekä ilmoitus että maksu. Jos taas käytät virallista kiinteistönvälittäjää, säännöt muuttuvat ankarammiksi.

Välittäjäkaupoissa vero on maksettava pääsääntöisesti heti kaupantekotilaisuudessa ja välittäjä tekee ilmoituksen puolestasi samantien. Sähköisissä kaupankäyntijärjestelmissä on pieni joustovara: vero katsotaan maksetuksi ajallaan, jos se suoritetaan viimeistään 7 päivän kuluessa siitä, kun kaikki osapuolet allekirjoittivat sähköisen sopimuksen.

Uudiskohde (Perustajaurakointi)

Uudiskohteissa eli rakenteilla olevissa tai juuri valmistuneissa asunnoissa sääntö kääntyy päälaelleen. Ilmoitus ja maksu on hoidettava 2 kuukauden kuluessa asunnon omistusoikeuden siirtymisestä, ei suinkaan kauppakirjan allekirjoituksesta. Omistusoikeus siirtyy yleensä silloin, kun kohde valmistuu ja olet maksanut viimeisetkin maksuerät urakoitsijalle.
Tämä antaa ostajalle usein kuukausia, joskus jopa yli vuoden verran lisäaikaa kerätä verorahoja kasaan verrattuna vanhan asunnon ostamiseen.

Kun ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni upouudesta taloyhtiöstä, hoidin kaikki paperityöt hieman liiankin rennosti. Luotin sokeasti siihen, että välittäjä hoitaa uudiskohteenkin varainsiirtoveroilmoituksen automaattisesti taustalla kuten käytetyissä asunnoissa. Se oli virhe. Vasta viikkoja valmistumisen jälkeen tajusin, että uudiskohteissa vastuu ilmoituksen luomisesta määräajassa painaa poikkeuksetta täysin ostajan omia harteita.
Onneksi ehdin ladata tiedot järjestelmään vain muutamaa päivää ennen virallisen kahden kuukauden määräajan umpeutumista.

Kiinteistökaupan erityissäännöt ja suora kytkös lainhuutoon

Kiinteistöjen, kuten tonttien, omakotitalojen ja mökkien, varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Kiinteistökaupassa noudatetaan täysin erilaista aikataulua kuin osakehuoneistoissa, ja prosessi kytkeytyy tiukasti Maanmittauslaitoksen rekisteröinteihin.

Tässä on se aiemmin mainitsemani kriittinen tekijä: varainsiirtovero täytyy olla maksettuna ja ilmoitettuna viimeistään silloin, kun haet kiinteistölle lainhuutoa eli omistusoikeuden kirjaamista. Lainhuutoa on puolestaan lain mukaan haettava 6 kuukauden kuluessa siitä päivästä, kun kauppakirja allekirjoitettiin.
Veron eräpäivä on siis käytännössä se päivä, jona laitat lainhuutohakemuksen vireille, mutta takaraja pamahtaa vastaan tasan puolen vuoden kohdalla.

Netti on pullollaan oppaita, jotka sanovat, että sinulla on aina levollisesti kuusi kuukautta aikaa maksella veroja. Tämä on vaarallinen ja harhaanjohtava neuvo. Jos haet tai jos pankkisi hakee puolestasi lainhuutoa vaikkapa heti kaksi viikkoa kaupanteon jälkeen, veron on oltava maksettuna juuri sinä päivänä.

Jos vireillepanon hetkellä järjestelmästä ei löydy suoritusta, Maanmittauslaitos ei voi käsitellä hakemustasi loppuun asti, ja pahimmassa tapauksessa prosessi tyssää heti alkuunsa.

Mitä tapahtuu, jos varainsiirtovero maksetaan myöhässä?

Verohallinto valvoo määräaikojen noudattamista tarkasti, ja viivästymisestä seuraa automaattisesti taloudellisia sanktioita. Seuraamukset on jaettu kahteen eri osaan: ilmoituksen myöhästymiseen ja itse maksun viivästymiseen.

Jos teet varainsiirtoveroilmoituksen myöhässä, mutta kuitenkin korkeintaan 60 päivän kuluessa virallisesta eräpäivästä, määrätään sinulle kiinteä 50 euron suuruinen myöhästymismaksu. Jos viivästys venähtää yli kahden kuukauden mittaiseksi, tai jos jätät ilmoituksen kokonaan tekemättä, kiinteä maksu korvautuu prosenttiperusteisella veronkorotuksella. Veronkorotus on tyypillisesti 10 prosenttia laskettavan veron määrästä, ja sen vähimmäismäärä henkilöasiakkaille on aina vähintään 75 euroa. ^[2]

Itse maksun viivästymisestä peritään vuotuista viivästyskorkoa, joka lasketaan jokaiselta kalenteripäivältä virallista eräpäivää seuraavasta päivästä aina varsinaiseen maksupäivään saakka. Vuonna 2026 tämä viivästyskorko on 9,5 prosenttia. ^[3] Kiinteistökaupoissa piilee vielä yksi erityisen kallis ansa: jos lainhuudon hakeminen viivästyy yli sallitun 6 kuukauden, varainsiirtoveroon mätkäistään huikea 20 prosentin viivästyskorotus jokaiselta alkavalta puolelta vuodelta, ja tämä voi korottaa veron määrän pahimmillaan jopa kaksinkertaiseksi.

Kun seisoin pankin konttorissa allekirjoittamassa papereita, käteni hieman tärisivät pelkästä jännityksestä ja kaikesta siitä numerosotkusta, jota eteeni lyötiin. Silmissä vilisi viitenumeroita, tilinumeroita ja eri lakipykäliä. Se oli uuvuttavaa. Tajusin vasta kotona sängyssä kattoon tuijottaen, että olin unohtanut siirtää varainsiirtoveron summan oikealla viitteellä eteenpäin.

Se pieni kylmä hien virtaaminen selkäpiissä oli ikävä muistutus siitä, miten helposti nämä asiat unohtuvat arjen kiireessä. Maksoin summan seuraavana aamuna, jolloin korkoa ei onneksi ehtinyt kertyä nimeksikään.

Varainsiirtoveron eräpäivät ja maksuajat eri asuntotyypeissä

Käytetty asunto-osake (yksityinen kauppa)

• Kauppakirjan tai muun sitovan luovutussopimuksen allekirjoituspäivä
• Tasan 2 kuukautta sopimuksen allekirjoittamisesta
• Ostajan on itse tehtävä ilmoitus sähköisesti tai paperilla määräaikaan mennessä

Käytetty asunto-osake (välittäjän kautta ostettu)

• Varsinainen kaupantekotilaisuus ja sopimuksen allekirjoitus
• Maksettava heti kaupantekotilaisuudessa (sähköisessä kaupassa 7 päivän kuluessa)
• Kiinteistönvälittäjä tekee ilmoituksen kaupanteon yhteydessä, vastuu oikeellisuudesta ostajalla

Uudiskohde (Asunto-osake)

• Asunnon valmistuminen ja omistusoikeuden virallinen siirtyminen ostajalle
• 2 kuukautta siitä, kun omistusoikeus on siirtynyt (viimeiset erät maksettu)
• Ostajan on aina tehtävä ilmoitus itse, vaikka kaupassa olisi ollut välittäjä mukana

Kiinteistö (Tontti, omakotitalo tai mökki)

• Lainhuudon vireillepano Maanmittauslaitoksella tai takaraja kauppakirjasta
• Viimeistään lainhuutoa haettaessa tai viimeistään 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta
• Ostajan tehtävä ilmoitus OmaVerossa ennen lainhuutohakemuksen jättämistä

Mikon opettavainen uudiskohteen varainsiirtoverosotku

Mikko, 34-vuotias helsinkiläinen projektipäällikkö, osti uuden kerrostaloasunnon rakennusvaiheessa ja oletti kaiken sujuvan omalla painollaan ilman sen suurempia ponnisteluja. Hän uskoi virheellisesti, että rakennusyhtiön käyttämä kiinteistönvälittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen loppuun asti urakan valmistuttavaa.

Asunto valmistui ja Mikko muutti tyytyväisenä sisään kantaen muuttolaatikoita selkä vääränä ja keskittyen vain huonekalujen sijoitteluun. Hän maksoi viimeiset kauppahintaerät ajallaan, mutta unohti täysin kirjautua verottajan järjestelmään tekemään vaadittavaa ilmoitusta saati maksamaan itse verosummaa.

Kolme kuukautta muuttosiivouksen jälkeen Mikko sai postissa ilmoituksen, että varainsiirtoveron määräaika oli umpeutunut jo neljä viikkoa sitten. Hän joutui paniikkiin huomatessaan, että uudiskohteen ilmoitusvastuu oli lakisääteisesti kokonaan hänen omilla harteillaan välittäjän läsnäolosta huolimatta.

Lopputuloksena Mikko joutui maksamaan alkuperäisen veron lisäksi 50 euron myöhästymismaksun sekä 9,5 prosentin vuotuista viivästyskorkoa jokaiselta rullanneelta päivältä. Tämä opetti hänelle kantapään kautta, että verottajan sääntöjen kanssa ei kannata arvailla tai jättää asioita muiden varaan.