Mikä ero on myyntihinta ja velaton hinta?

Mikä ero on myyntihinta ja velaton hinta asuntokaupassa?

Asunnon ostamista suunnittelevan on välttämätöntä ymmärtää, mikä ero on myyntihinta ja velaton hinta, jotta välttyy yllättäviltä taloudellisilta seuraamilta. Oikeiden hintakäsitteiden hallitseminen auttaa hahmottamaan asunnon todelliset kustannukset ja estää tekemästä liian kalliita sitoumuksia. Tutustu tarkempiin säännöksiin ja määritelmiin välttääksesi virheet kaupankäynnissä.

Mikä ero on myyntihinnalla ja velattomalla hinnalla?

Asunnon ostaminen voi tyssätä heti alkuunsa, jos asunnonmyynti-ilmoituksen hintatermit menevät sekaisin. Myyntihinta ja velaton hinta eroavat toisistaan taloyhtiölainan vuoksi. Tämä ero voi olla kymmeniä tuhansia euroja ja vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon tarvitset omaa rahoitusta tai asuntolainaa pankista.

Käytännössä asuntokaupan termit voivat liittyä moneen eri tekijään. Kun selaat asuntoja, vastaan tuleva myyntihinta tarkoittaa sitä summaa, jonka maksat suoraan asunnon myyjälle kaupantekohetkellä. Velaton hinta puolestaan on asunnon todellinen kokonaishinta. Se sisältää myyntihinnan lisäksi asunnon osuuden taloyhtiön ottamista yhteisistä lainoista, eli yhtiölainaosuus asuntokaupassa.

Yhtiölainaosuus määrittää hintojen välisen eron

Asunto-osakkeiden varainsiirtovero on 1,5 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, mikä yllättää monet ostajat. Vero lasketaan aina tästä kokonaissummasta, vaikka päättäisit jättää yhtiölainan voimaan ja maksaa sitä pois kuukausittain rahoitusvastikkeella. Tämä tarkoittaa, että verottaja ottaa omansa myös siitä osasta, jota et maksa myyjälle käteen.

Muistatko vielä ajan, kun ensiasunnon ostajat saivat verovapauden? Se etu poistui, joten nykyään jokainen asunnonostaja maksaa saman prosentin mukaan. Kun hintoja vertaillaan, huomataan, että kiinteistöjen varainsiirtovero on puolestaan 3,0 prosenttia. Ero asunto-osakkeen ja kiinteistön välillä on siis tarkalleen puolet, mutta osakekaupoissa velaton hinta vs myyntihinta korostuu juuri yhtiölainan vuoksi.

Nämä asiat voivat tuntua aluksi monimutkaisilta. Mutta ei hätää, katsotaan seuraavaksi selkeä esimerkkilaskelma, jotta ymmärrät miten luvut toimivat käytännössä.

Käytännön laskuesimerkki: Miten yhtiölaina vaikuttaa kuluihin?

Kuvitellaan tilanne, jossa löydät unelmiesi kaksion suositulta asuinalueelta. Myynti-ilmoituksessa lukee kaksi eri summaa, ja budjettisi on tiukilla. Jos katsot pelkkää myyntihintaa, saatat tehdä pahan virheen.

Lasketaan auki tyypillinen esimerkki asuntokaupasta: Myyntihinta: 120.000 euroa (tämän maksat myyjälle) Yhtiölainaosuus: 40.000 euroa (asunnon osuus taloyhtiön velasta) Velaton hinta: 160.000 euroa (asunnon todellinen kokonaishinta) Varainsiirtovero (1,5 %): 2.400 euroa (lasketaan 160.000 eurosta, ei 120.000 eurosta)

Jos olisit laskenut varainsiirtoveron väärin pelkästä myyntihinnasta, olisit varautunut maksamaan veroa vain 1.800 euroa. Tässä tapauksessa budjettiisi tulisi yllättävä 600 euron lisälasku suoraan kaupantekohetkellä. Siksi asunnon myyntihinta ja velaton hinta on aina se, mikä lukee velattoman hinnan kohdalla.

Kumpi hinta ratkaisee asuntolainaa hakiessa?

Pankit katsovat asuntolainaa myöntäessään aina asunnon velatonta hintaa, sillä se kuvaa ostajan todellista velkarasitusta. Jos haet lainaa, et voi piilottaa taloyhtiölainaa pankeilta. Pankki laskee yhtiölainan mukaan kokonaisvelkaasi, kun se arvioi maksukykyäsi ja sitä, riittävätkö tulosi kattamaan kaikki kuukausittaiset menot.

Olin itsekin nuorempana varma siitä, että asuntolainan määrä riippuu vain siitä summadokumentista, jonka lähetän myyjälle. Sain kuitenkin nopeasti oppitunnin pankissa. Pankit nimittäin huomioivat rahoitusvastikkeen nousevat korkokustannukset stressitestissään aivan samalla tavalla kuin oman henkilökohtaisen lainasi korot. Korkea yhtiölainaosuus voi siis johtaa asuntolainahakemuksen hylkäykseen, jos laskennallinen maksukykysi ylittyy.

Mietitkö jo, mitä tarkoittaa velaton hinta asunnossa? Tästä päästäänkin seuraavaan tärkeään valintaan.

Voiko yhtiölainaosuuden maksaa kerralla pois?

Yhtiölainaosuuden voi yleensä maksaa kokonaan pois, mutta se ei onnistu minä päivänä tahansa. Useimmissa taloyhtiöissä lainaosuuden poismaksu on mahdollista kerran tai kahdesti vuodessa, yleensä taloyhtiön lainasopimuksen korontarkistuspäivien yhteydessä. Voit selvittää tarkat päivämäärät ja mahdolliset pankkikustannukset suoraan isännöitsijältä.

Jotkut ostajat ottavat mieluummin enemmän henkilökohtaista asuntolainaa ja maksavat yhtiölainan heti pois, koska pankista saadun oman lainan korko voi olla edullisempi kuin taloyhtiön neuvottelema yhteislaina. Toisaalta, jos jätät yhtiölainan voimaan, maksat sitä kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa osana hoitovastikkeen lisäksi tulevia asumiskuluja.

Velaton hinta vs Myyntihinta: Ominaisuuksien vertailu

Myyntihinta

Ei toimi veron laskentaperusteena, jos asunnossa on yhtiölainaa.

Summa, joka maksetaan kaupantekohetkellä suoraan asunnon myyjälle.

Kertoo vain välittömän rahantarpeen, ei ostajan kokonaisvelkaantumista.

Velaton hinta

Tämän hinnan perusteella lasketaan aina maksettava 1,5 % vero.

Asunnon todellinen kokonaishinta (myyntihinta + yhtiölainaosuus).

Vaikuttaa suoraan lainapäätökseen ja asuntolainan stressitestiin.

Mikon asuntokaupat: Budjettivirheestä oppituntiin

Mikko, 27-vuotias ohjelmoija Helsingistä, löysi upean uudiskohteen, jonka ilmoitettu myyntihinta oli 140.000 euroa. Hänellä oli säästössä tarvittava summa ja hän luuli budjettinsa olevan täydellisesti kunnossa.

Ensimmäinen yritys kaatui kuitenkin neuvotteluissa pankissa. Mikko oli unohtanut katsoa velatonta hintaa, joka oli yhtiölainan vuoksi 210.000 euroa. Hänelle tuli täytenä yllätyksenä, ettei hänen tulonsa riittäneetkään rahoitusvastikkeen maksamiseen.

Pettymyksen jälkeen Mikko tajusi, että pelkän myyntihinnan tuijottaminen oli virhe. Hän muutti strategiaansa ja alkoi etsiä asuntoja, joissa taloyhtiölainan osuus oli huomattavasti pienempi, jotta kuukausikulut pysyisivät hallinnassa.

Lopulta Mikko osti asunnon, jonka velaton hinta oli 170.000 euroa. Hän maksoi varainsiirtoveron oikeaoppisesti tästä summasta ja sai kuukausittaiset asumiskulut sovitettua tuloihinsa ilman jatkuvaa stressiä.