Mitä tapahtuu asuntolainalle, kun asunto myydään?

Mitä tapahtuu asuntolainalle kun asunto myydään? Uudelleenjärjestely

Asunnon vaihto muuttaa velan tilannetta merkittävästi. Omistajan on tärkeää tietää, mitä tapahtuu asuntolainalle kun asunto myydään, jotta taloudelliset yllätykset vältetään. Pitkät maksuajat vaativat varautumista tilanteisiin, joissa kiinteistön arvo muuttuu. Selvitä säännökset tarkasti suojataksesi varallisuutesi ja varmistaaksesi sujuvan asuntokaupan.

Mitä asuntolainalle tapahtuu kaupanteossa?

Kun yhteinen asunto myydään, lähtökohtana on aina se, että olemassa oleva asuntolainan maksaminen pois asunnon myynnin yhteydessä toteutuu kokonaan pois myynnistä saatavilla tuloilla kaupantekohetkellä. Tämä tilanne voi kuitenkin vaihdella ja ratkaisu riippuu täysin siitä, riittääkö asunnon myyntihinta kattamaan pankissa olevan lainan loppusaldon vai jääkö kaupasta käteen pelkkää velkaa.

Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet huomattavasti, ja uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika on ylittänyt jo 25 vuotta ja 3 kuukautta.^[1] Pitkien laina-aikojen vuoksi onkin hyvin tyypillistä, että elämäntilanteet muuttuvat ennen kuin laina on maksettu loppuun. Käytännössä vain harva pitää samaa asuntolainaa koko sen alkuperäistä kestoaikaa, sillä asuntolaina ja asunnon vaihto tulevat ajankohtaiseksi ja lainat järjestellään Suomessa uudelleen keskimäärin 5-7 vuoden välein asuntoa vaihdettaessa. Mutta mitä tapahtuu, jos markkinatilanne iskee kasvoille ja asunnon arvo on pudonnut? Palaan tähän kriittiseen vakuusongelmaan hieman alempana kohdassa, jossa käsitellään asunto myydään tappiolla asuntolaina -tilannetta.

Asunto myydään tappiolla - kuka maksaa puuttuvan asuntolainan?

Jos asunnon myynnistä saadaan vähemmän rahaa kuin asuntolainaa on jäljellä, puuttuva osuus on maksettava pankille omistusosuuksien mukaisesti. Pankki ei nimittäin suostu vapauttamaan asunnon panttikirjoja ja vakuuksia uudelle ostajalle ennen kuin se on saanut omansa pois tai sille on annettu korvaava vakuus.

Noin 28% suomalaisista asuntokunnista on asuntovelallisia, ja keskimääräinen asuntolainan määrä asuntovelallista kohden on noin 114.750 euroa. ^[3] Pääkaupunkiseudulla uudet asuntolainat ovat kuitenkin huomattavasti suurempia, keskimäärin yli 170.000 euroa. Kun näin suuria lainoja aletaan kuitata tilanteessa, jossa asunto myydään odotettua halvemmalla, voi edessä olla kylmä rasti. Tässä yhteydessä pohditaan usein sitä, mitä asuntolainalle tehdään kun talo myydään alihintaan. Tällaisessa tilanteessa jäljelle jäävälle asuntolainalle tarvitaan lähes poikkeuksetta uusi vakuus, kuten vanhempien asunto, säästöt tai jokin muu reaalivakuus.

Omat kokemukseni asuntomarkkinoilta ovat opettaneet tämän kantapään kautta. Ensimmäistä kaksioani myydessäni hinta oli pudonnut alaspäin markkinatilanteen vuoksi. Muistan sen lamauttavan tunteen kauppapäivää edeltävänä iltana, kun tajusin, että joudun siirtämään pankille omalta säästötililtäni tuhansia euroja pelkästään siksi, että pääsisin asunnosta eroon. Se oli raaka oppitunti siitä, että asunnon arvo voi joustaa alaspäin, mutta pankin laina ei jousta koskaan.

Oman asunnon myyntitappio verotuksessa ja luovutustappion vähentäminen

Asuntokaupan mennessä miinukselle herää usein kysymys siitä, saako kärsitystä taloudellisesta tappiosta mitään verohelpotuksia. Verotuksen perussääntö on monelle ikävä yllätys, sillä oman vakituisen asunnon myyntitappio on verotuksessa kokonaan vähennyskelvoton, jos olet asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Tämä johtuu symmetriaperiaatteesta: koska yli 2 vuotta omistetun ja asutun kodin myyntivoitto on verovapaata, ei myöskään myynnistä syntynyttä tappiota saa hyödyntää verotuksessa.

Tilanne muuttuu täysin, jos omistusaika tai yhtäjaksoinen asuminen jää alle 2 vuoden mittaiseksi. Tässä tapauksessa kyseessä on vähennyskelpoinen luovutustappio. Tällainen tappio voidaan vähentää saman verovuoden aikana tai 5 seuraavan vuoden aikana saaduista omaisuuden luovutusvoitoista tai muista pääomatuloista. Ansiotuloista, kuten palkkatuloista, asunnon myyntitappiota ei kuitenkaan voi vähentää.

Monet asunnonomistajat kärsivät ilmiöstä, jota kutsutaan nimellisen tappion välttämiseksi. Asunnon myyminen omaa ostohintaa halvemmalla tuntuu niin pahalta, että myyntiä ja muun muassa työn perässä muuttamista lykätään tietoisesti kuukausia tai jopa vuosia. Joskus tappiollinenkin kauppa on silti taloudellisesti järkevää, varsinkin jos asunnon ylläpitokustannukset ovat poikkeuksellisen korkeat tai perheen elämäntilanne vaatii välttämätöntä siirtymistä uuteen kotiin.

Asuntolainan kohtalo asunnon myynnissä eri tilanteissa

Asuntolainan käsittely kaupanteon yhteydessä riippuu täysin siitä, ylittääkö asunnon myyntihinta jäljellä olevan lainan määrän.

Asunnon myyntihinta on suurempi kuin laina

• Lainan poismaksun jälkeen jäävä osuus siirtyy suoraan myyjän omalle tilille

• Asunnon panttikirjat ja mahdolliset lisävakuudet vapautuvat ilman lisäjärjestelyjä

• Pankki ottaa kauppasummasta automaattisesti asuntolainan loppusaldon ja korot

Asunnon myyntihinta on pienempi kuin laina (Tappiollinen kauppa)

• Myyjälle ei jää kaupasta käteen rahaa, vaan hänen on maksettava erotus

• Pankki vaatii jäljelle jäävälle lainaosuudelle uuden vakuuden tai erotuksen maksamista omista säästöistä

• Kauppasumma ei riitä kattamaan koko lainaa, joten osa velasta jää voimaan

Harin ja Linan yhteisen asunnon myynti erotilanteessa

Hari ja Lina päättivät myydä yhteisen Espoossa sijaitsevan rivitaloasuntonsa eron vuoksi. Asunnossa oli jäljellä yhteistä asuntolainaa vielä 165.000 euroa, ja kumpikin omisti asunnosta tasan puolet. Alueen markkinatilanne oli kuitenkin heikentynyt, ja ostajaehdokkaat tarjosivat asunnosta huomattavasti vähemmän kuin mitä siitä oli alun perin maksettu.

Ensimmäinen yritys kaatui heti kättelyssä, kun he yrittivät itsepäisesti pitää kiinni liian korkeasta pyyntihinnasta välttääkseen nimellisen tappion. Asunto seisoi tyhjillään kolme kuukautta, ja kumpikin joutui maksamaan päällekkäisiä asumiskuluja uudessa elämäntilanteessaan. Tämä loi molemmille valtavaa stressiä ja kiristi välejä entisestään.

Breakthrough syntyi, kun he lopulta suostuivat katsomaan realiteetteja ja pudottivat hinnan markkinatasolle. Ostaja löytyi nopeasti 155.000 euron kauppahinnalla, mikä tarkoitti sitä, että pankin lainaan jäi vielä 10.000 euron vaje, joka oli katettava jollakin tavalla ennen kuin kaupat voitiin vahvistaa.

Hari maksoi oman 5.000 euron osuutensa suoraan omilta säästötileiltään kaupantekohetkellä. Linalla ei ollut säästöjä, joten hän joutui neuvottelemaan oman 5.000 euron osuutensa vakuudettomaksi pankkilainaksi. Vaikka kumpikin kärsi taloudellisen tappion, asunnon vapautuminen ja velkaorjuuden katkeaminen oli molemmille valtava henkinen helpotus.