Onko tarjouskaupan tarjous sitova?

Onko tarjouskaupan tarjous sitova? 4 % sopimussakko ja riskit

Moni ostaja luulee tarjouksensa raukeavan automaattisesti, kun toinen tarjoaa enemmän. Tämä yleinen harhaluulo aiheuttaa kalliita yllätyksiä tilanteissa, joissa pohditaan kysymystä onko tarjouskaupan tarjous sitova. Lue alta, miten tarjouksen voimassaolo todellisuudessa toimii ja millaisia taloudellisia seurauksia perääntymisestä aiheutuu, jotta vältät ikävät kustannukset asuntokaupoilla.

Onko tarjouskaupan tarjous sitova?

Tarjouksen sitovuus tarjouskaupassa riippuu tarkasta myyntitavasta, mutta pääsääntöisesti vastaus on selkeä: kyllä, onko tarjouskaupan tarjous sitova on kysymys, johon vastaus on myöntävä. Kun ostaja jättää tarjouksen asunnosta, hän sitoutuu ostamaan kohteen tarjoamallaan hinnalla ja ehdottamiinsa ehtoihin perustuen aivan kuten perinteisessäkin asuntokaupassa.

Ollaanpa rehellisiä - moni asunnonostaja luulee edelleen, että tarjouskauppa on pelkkää leikkimielistä huutokauppaa, josta voi vetäytyä milloin tahansa ilman seuraamuksia. Todellisuus on aivan muuta. Oikeustoimilain perusteella tehty ostotarjous sitoo tekijäänsä heti sillä sekunnilla, kun se on annettu välittäjälle tai myyjälle, ja se pysyy voimassa koko tarjoukseen kirjatun voimassaoloajan. Mutta tässä piilee yksi kriittinen sudenkuoppa, jonka lähes puolet ensiasunnon ostajista ymmärtää täysin väärin - palaan tähän tarkemmin sopimuksen purkamista käsittelevässä osiossa alempana.

Omalla kohdallani ensimmäinen tarjouskauppa oli aikamoinen herätys. Olin täyttämässä lomaketta myöhään illalla, kädet hieman hikoillen, ja kuvittelin voivani vielä aamulla perua kaiken, jos tulenkin toisiin ajatuksiin. Onneksi välittäjä pysäytti minut ja muistutti sitovuudesta ennen kuin painoin lähetä-nappia.

Miten tarjouskauppa toimii käytännössä?

Tarjouskauppa etenee lähtöhinnasta ylöspäin tehtävillä kirjallisilla tarjouksilla, jotka ovat kaikkien nähtävillä julkisesti. Toisin kuin perinteisessä kaupassa, jossa neuvotellaan pyyntihinnasta alaspäin suljettujen ovien takana, tässä mallissa ostajat kilpailevat avoimesti keskenään.

Prosessi alkaa siitä, kun myyjä asettaa kohteelle alhaisen lähtöhinnan houkutellakseen paikalle mahdollisimman paljon kiinnostuneita ostajia. Harvoin olen nähnyt tarjouskauppaa, jossa kohde myytäisiin suoraan tällä lähtöhinnalla, sillä se on yleensä vain markkinointikeino. Kun ensimmäinen ostaja jättää sitovan tarjouksen, muut kiinnostuneet näkevät sen verkkopalvelussa ja voivat korottaa hintaa. Seuraava osa saattaa yllättää monet siitä, miten tarjouskauppa toimii myyjän oikeuksien osalta.

Myyjän vapaus päättää kaupoista

Vaikka ostajan tarjous on sitova, myyjällä ei ole minkäänlaista velvollisuutta hyväksyä edes korkeinta tarjousta. Myyjä voi hylätä kaikki tarjoukset, jos hinta ei nouse hänen tavoittelemalleen tasolle, tai päättää myydä asunnon jollekin muulle (esimerkiksi ostajalle, jolla ei ole ehtoja oman asunnon myynnistä).

Voiko tarjouskaupan tarjouksen perua ja mitä siitä seuraa?

Tarjouksen peruminen onnistuu ilman kuluja vain silloin, jos peruutusilmoitus ehtii myyjän tietoon ennen kuin hän on ehtinyt tutustua varsinaiseen tarjoukseen. Kun myyjä on lukenut tarjouksen, sitä ei voi enää yksipuolisesti vetää takaisin ilman sopimussakkoa tai käsirahan menetystä.

Tässä on se aiemmin mainitsemani sudenkuoppa: moni kuvittelee, että uusi, korkeampi tarjous toiselta ostajalta mitätöi automaattisesti oman aiemman tarjouksen. Väärin. Oma tarjouksesi pysyy sitovana koko sen voimassaoloajan, vaikka joku muu tarjoaisi enemmän, sillä korkeamman tarjouksen tekijä voi perääntyä ja myyjä voi silti päättää hyväksyä sinun tarjouksesi. Jos vetäydyt kaupasta ilman hyväksyttävää syytä, joudut maksamaan sopimussakon, joka on tyypillisesti noin 4 prosenttia kauppahinnasta (asunto-osakkeissa), tai kiinteistökaupassa korvaamaan myyjälle aiheutuneet todelliset kulut.

Tein kerran itse sen virheen, että jätin tarjouksen voimaan peräti neljäksi päiväksi. Seuraavana päivänä löysin paremman kohteen, mutta en voinut tehdä siitä tarjousta, koska olin juridisesti sidottu ensimmäiseen asuntoon. Odottelu oli piinaavaa - vatsaa väänsi joka kerta kun puhelin soi - ja lopulta selvisin vain siksi, että myyjä hylkäsi tarjoukseni. Nykyään rajaan voimassaoloajan aina korkeintaan 24 tuntiin.

Miten suojaat itsesi ennen tarjouksen jättämistä?

Ostaja voi suojata selustansa kirjaamalla tarjoukseen selkeitä purkavia ehtoja, kuten rahoituksen järjestymisen tai kuntotarkastuksen läpäisemisen. Ehdollinen tarjous on täysin laillinen ja erittäin suositeltava tapa hallita riskejä epävarmassa tilanteessa.

Moni välittäjä saattaa vihjata, että ehdot heikentävät mahdollisuuksiasi voittaa tarjouskilpailu, mutta älä koskaan jätä sitovaa tarjousta ilman pankin virallista lainalupausta. Muista myös, että kun kyseessä on kiinteistö (kuten omakotitalo), tavallinen ostotarjous ei vielä sido kaupantekoon maakaaren muotovaatimusten vuoksi, vaan sitovuus vaatii kaupanvahvistajan vahvistaman esisopimuksen. Huolellinen valmistautuminen säästää sinut kalliilta oppirahoilta.

Tarjouskauppa vs. Perinteinen asuntokauppa

Vaikka tarjouksen sitovuus on molemmissa kauppatavoissa pääosin samanlainen, itse prosessi ja hinnoittelu eroavat merkittävästi toisistaan.

Tarjouskauppa

• Sitova koko voimassaoloajan, vaikka joku toinen tekisi korkeamman tarjouksen
• Alkaa alhaisesta lähtöhinnasta ja tarjoukset tehdään ylöspäin
• Kaikki jätetyt tarjoukset ja niiden ehdot näkyvät julkisesti verkossa
• Luo ostajien välille suoraa kilpailua ja voi nostaa hinnan nopeasti

Perinteinen asuntokauppa

• Sitova koko voimassaoloajan, kunnes myyjä hyväksyy, hylkää tai tekee vastatarjouksen
• Alkaa myyjän velattomasta pyyntihinnasta, josta neuvotellaan yleensä alaspäin
• Tarjoukset ovat luottamuksellisia myyjän, ostajan ja välittäjän välillä
• Rauhallisempi neuvotteluprosessi ilman julkista huutokauppatunnelmaa

Mikko ja Kallion kaksion tarjouskilpailu

Mikko, 32-vuotias helsinkiläinen insinööri, ihastui Kalliossa sijaitsevaan kaksioon, jota myytiin tarjouskaupalla 240 000 euron lähtöhintaan. Hän halusi varmistaa asunnon nopeasti ja jätti innoissaan 252 000 euron tarjouksen ilman ehtoja.

Seuraavana aamuna toinen ostaja korotti tarjouksen 255 000 euroon, joten Mikko huokaisi helpotuksesta ja teki samana iltana sitovan tarjouksen toisesta asunnosta Töölössä. Hän luuli korkeamman tarjouksen vapauttaneen hänet automaattisesti ensimmäisestä sitoumuksesta.

Kalliossa korkeimman tarjouksen tehnyt ostaja kuitenkin perui kaupat rahoitusongelmien vuoksi, ja myyjä päätti yllättäen hyväksyä Mikon yhä voimassa olleen tarjouksen. Mikko tajusi olevansa jumissa kahden asunnon loukussa.

Pitkien ja stressaavien neuvottelujen jälkeen Mikko joutui maksamaan Töölön asunnon myyjälle 4 000 euron sovintokorvauksen vetäytymisestä, mutta oppi kerralla rajaamaan tarjousten voimassaoloajat lyhyiksi.