Mikä on kauppahinta?

Mikä on kauppahinta: 3.0% vs 1.5% varainsiirtovero

Asuntokauppaan liittyvä mikä on kauppahinta vaikuttaa suoraan ostajan lakisääteisiin lisäkustannuksiin. Veron laskentaperusteiden ymmärtäminen auttaa välttämään taloudellisia virhearvioita ja ylimääräisiä kuluja omakotitalon tai asunto-osakkeen hankinnassa. Tutustu varainsiirtoverotuksen tarkkoihin sääntöihin ja suojaa oikeutesi asuntokaupoilla menettämättä rahaa epätietoisuuden vuoksi.

Mitä kauppahinta käytännössä tarkoittaa?

Asuntokaupassa termit voivat mennä helposti sekaisin, ja moni pohtii, mikä on kauppahinta ja mitä se pitää sisällään. Kauppahinta ja myyntihinta tarkoittaa sitä rahasummaa, jonka ostaja todellisuudessa maksaa myyjälle kaupantekohetkellä kaupan kohteena olevista osakkeista tai kiinteistöstä. Tämä summa siirtyy myyjän tilille, mutta se ei kuvaa asunnon kokonaiskustannusta, jos kohteeseen kohdistuu yhtiölainaa.

Noin 80% asunnonostajista tutkii ilmoituksia ilman, että he hahmottavat eroa eri hintakäsitteiden välillä. Kun teet asunnosta ostotarjouksen, tarjoat nimenomaan kauppahintaa tai velatonta hintaa. Muista, että kauppahinta voi poiketa merkittävästikin alkuperäisestä pyyntihinnasta hintaneuvottelujen tuloksena.

Kauppahinta ja myyntihinta - Mitä eroa niillä on?

Monesti markkinoinnissa käytetään termejä kauppahinta ja myyntihinta synonyymeinä, mikä saattaa aiheuttaa sekaannusta. Myyntihinta on myynti-ilmoituksessa esitetty hinta, eli se summa, jolla myyjä on alun perin valmis luopumaan asunnon osakkeista ilman velkaosuutta. Kauppahinta puolestaan on se lopullinen, toteutunut hinta, joka merkitään kauppakirjaan ja maksetaan kaupanteossa.

Omissa kaupoissani olen huomannut, miten helposti nämä menevät sekaisin. Ensimmäistä asuntoani ostaessani tuijotin vain ilmoituksen myyntihintaa ja hihkuin sen edullisuutta. Vasta pankissa minulle valkeni, että asunnon todellinen hinta oli yhtiölainan vuoksi paljon korkeampi. Se oli melko stressaava opetus, jonka jälkeen olen aina katsonut asiapaperit tarkemmin.

Toteutuneet asuntokaupat osoittavat, että markkinatilanteesta riippuen lopullinen hinta joustaa. Esimerkiksi tinkimisen seurauksena kauppahinta voi olla matalampi kuin ilmoitettu hinta. Kilpailutilanteessa tai kuumilla markkinoilla se taas voi nousta tarjouskilpailun vuoksi pyyntihintaa korkeammaksi.

Mikä on velaton hinta ja miten se liittyy yhtiölainaan?

Kun ostetaan asunto-osake, kaikkein tärkein luku ostajalle on mikä on velaton hinta. Se kertoo asunnon todellisen kokonaishinnan, joka muodostuu laskemalla yhteen kauppahinta ja asuntoon kohdistuva taloyhtiölainaosuus. Velaton hinta kuvaa sitä summaa, jonka asunto tulisi maksamaan, jos kaikki siihen kuuluvat yhtiölainat maksettaisiin heti kerralla pois.

Asuntomarkkinoilla tyypillinen neliöhinnan laskentatapa perustuu aina velattomaan hintaan, jotta eri asuntojen hintoja voidaan vertailla keskenään tasapuolisesti. Jos ostat asunnon, jonka velaton hinta on 200 000 euroa ja yhtiölainaosuus on 50 000 euroa, myyjälle maksettava kauppahinta on 150 000 euroa. Tämän lisäksi otat vastuullesi tuon 50 000 euron lainaosuuden, jota lyhennät kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa.

Mutta tässä on sudenkuoppa.

Moni luulee, että yhtiölaina on huoletonta ilmaista lainaa, jonka voi kuitata milloin vain pois - mutta todellisuudessa yhtiölainan ehdot ja korot voivat olla sidottuina korkeaan euriboriin tai sen poismaksusta peritään pankeilta erillisiä kuluja. Selvitä aina ennen tarjouksen jättämistä, milloin lainaosuuden voi maksaa pois ja millaiset yhtiölainan tarkat ehdot ovat, sillä tästä kerron lisää alempana usein kysytyissä kysymyksissä.

Miten varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta?

Asuntokaupan lisäkustannuksista puhuttaessa varainsiirtovero on merkittävä tekijä, jonka laskentaperuste herättää usein kysymyksiä. Taloyhtiölaina osuus kauppahinnasta vaikuttaa suoraan asunto-osakkeiden, kuten kerros- ja rivitaloasuntojen, osalta siihen, että varainsiirtovero on 1.5% asunnon velattomasta hinnasta. Kiinteistöjen, kuten omakotitalon tai tontin, kohdalla vero on 3.0% kauppahinnasta. ^[2]

Huomaa tarkka ero: osakehuoneistoissa vero lasketaan velattomasta hinnasta, jolloin yhtiölainan osuus kasvattaa maksettavan veron määrää. Kiinteistökaupassa yhtiölainoja ei ole, joten vero lasketaan suoraan siitä kauppahinnasta, jonka ostaja maksaa myyjälle kiinteistöstä.

Asuntokaupan hintatermit vertailussa

Kauppahinta

• Summa, jonka ostaja todellisuudessa maksaa kaupantekohetkellä myyjälle.
• Summa, joka liikkuu pankkien välillä kaupantekohetkellä ja kirjataan kauppakirjaan.
• Ei sisällä asuntoon kohdistuvaa taloyhtiön lainaosuutta.

Myyntihinta

• Myynti-ilmoituksessa esitetty pyyntihinta asunnon osakkeille.
• Toimii neuvottelujen lähtökohtana markkinoinnissa, voi muuttua tarjousten myötä.
• Kuvaa myyjän hintapyyntöä ilman mahdollista yhtiölainaosuutta.

Velaton hinta ⭐

• Asunnon todellinen kokonaishinta ostajalle.
• Tärkein luku ostajalle, jonka perusteella lasketaan myös varainsiirtovero asunto-osakkeissa.
• Sisältää sekä myyjälle maksettavan kauppahinnan että taloyhtiölainan.

Mikon asuntokauppa Helsingissä: Hintatermien opettavainen oppitunti

Mikko, 32-vuotias ohjelmoija Helsingistä, löysi uudehkon kaksion, jonka myyntihinnaksi oli ilmoitettu houkuttelevasti 140 000 euroa. Hän teki asunnosta saman tien tarjouksen ja kuvitteli säästäneensä pitkän pennin, sillä hänen maksimibudjettinsa oli 220 000 euroa.

Ensimmäinen yritys kaatui kuitenkin hämmennykseen: pankin lainaneuvottelija huomautti, että kohteen yhtiölainaosuus oli peräti 90 000 euroa. Mikko ei ollut huomannut tätä ilmoituksesta ja hätääntyi luullen, ettei hänen rahoituksensa riittäisi lainkaan kokonaishintaan.

Hän tajusi, että pelkän myyntihinnan sijaan oli katsottava velatonta hintaa, joka oli 230 000 euroa - eli yli hänen budjettinsa. Mikko palasi neuvottelupöytään ja teki uuden, alemman tarjouksen kauppahinnasta huomioiden suuren yhtiölainan.

Lopulta kauppahinnaksi sovittiin 125 000 euroa, jolloin asunnon velaton hinta asettui 215 000 euroon. Mikko sai asunnon, pysyi budjetissaan ja oppi, että asuntokaupan termien tarkka tunteminen säästää tuhansia euroja.